{"id":230746,"date":"2025-01-15T17:55:10","date_gmt":"2025-01-15T16:55:10","guid":{"rendered":"https:\/\/fernandezadvocats.es\/?p=230746"},"modified":"2025-01-16T17:43:02","modified_gmt":"2025-01-16T16:43:02","slug":"resolucion-contrato-uso-distinto-a-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/fernandezadvocats.es\/es\/resolucion-contrato-uso-distinto-a-vivienda\/","title":{"rendered":"Resoluci\u00f3n contrato uso distinto a vivienda"},"content":{"rendered":"

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ENAJENACI\u00d3N FORZOSA DE INMUEBLES PARA USO DISTINTO AL DE VIVIENDA: EL DERECHO DEL NUEVO PROPIETARIO PARA RESOLVER EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PREEXISTENTE<\/strong><\/h2>\n

Introducci\u00f3n <\/strong><\/h3>\n

En cuanto a los inmuebles adquiridos v\u00eda enajenaci\u00f3n forzosa derivada, por ejemplo, de una adjudicaci\u00f3n por ejecuci\u00f3n hipotecaria o de sentencia judicial, es de gran inter\u00e9s para el nuevo propietario conocer sus derechos y obligaciones con respecto a la situaci\u00f3n posesoria del bien. En este sentido, si no se dispone de la posesi\u00f3n porque la finca resulta objeto de un contrato de arrendamiento todav\u00eda vigente, que el adquirente deba subrogarse en la posici\u00f3n de arrendador y respetar la duraci\u00f3n del arrendamiento va a depender del tipo de contrato al que est\u00e9 afecto el inmueble.<\/p>\n

As\u00ed las cosas, en esta ocasi\u00f3n nos centraremos en esbozar en qu\u00e9 situaci\u00f3n queda el adjudicatario si se trata de un arrendamiento para uso distinto al de vivienda, pensando, por ejemplo, en arrendamientos que recaigan sobre naves industriales, locales de negocio, o pisos destinados a una actividad profesional.<\/p>\n

Marco jur\u00eddico aplicable en los supuestos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda<\/strong><\/h3>\n

Si la naturaleza jur\u00eddica del contrato de arrendamiento es el de uso distinto al de vivienda, resultar\u00e1 de aplicaci\u00f3n el art. 4.3 de la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU), cuyo contenido transcribimos literalmente:<\/p>\n

    \n
  1. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el T\u00edtulo III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el C\u00f3digo Civil<\/u>.<\/li>\n<\/ol>\n

    Por lo tanto, no resulta aplicable el art\u00edculo 13 LAU que, en su versi\u00f3n vigente con efectos a partir del 06\/03\/2019, gravosamente para el adquirente de un inmueble (destinado a vivienda) dispone que el arrendatario tendr\u00e1 derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta el cumplimiento de plazo legalmente establecido ex<\/em> art. 9 LAU, esto es, hasta que se cumplan 5 o 7 a\u00f1os del contrato si el arrendador es persona f\u00edsica o jur\u00eddica, respectivamente.<\/p>\n

    Entonces, acudiendo al citado T\u00edtulo III de la LAU, encontramos que el art. 29 titulado \u201cenajenaci\u00f3n de la finca arrendada\u201d dispone que \u201cel adquirente de la finca arrendada quedar\u00e1 subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria\u201d. No obstante, este precepto no hace distinci\u00f3n alguna entre enajenaci\u00f3n voluntaria y forzosa, tal y como hace el precedente T\u00edtulo II sobre arrendamientos de vivienda (arts. 13 y 14 LAU); siendo que, como se ver\u00e1 a continuaci\u00f3n, este detalle no es balad\u00ed y ha tenido un tratamiento jurisprudencial espec\u00edfico.<\/p>\n

    La facultad de resolver el contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda en los casos de enajenaci\u00f3n forzosa<\/strong><\/h3>\n

    En este punto, resulta trascendente citar la STS, Sala 1\u00aa, n\u00fam. 783\/2021, de 15 de noviembre<\/u>, la cual resuelve que el adjudicatario de la finca puede optar entre subrogarse en la posici\u00f3n del arrendador primitivo o bien<\/strong> resolver el contrato de arrendamiento<\/strong>. As\u00ed se se\u00f1ala en el FJ TERCERO:<\/p>\n

    Por otro lado, la redacci\u00f3n del C\u00f3digo (art. 1571 CC) atribuye al adquirente la facultad de decidir u optar entre la subsistencia del contrato<\/u> (con la novaci\u00f3n subjetiva que supone su subrogaci\u00f3n como arrendador), o su extinci\u00f3n<\/u> (\u00abtiene derecho a que termine el arriendo\u00bb). En este segundo caso, ello comportar\u00eda la extinci\u00f3n del contrato de arrendamiento por p\u00e9rdida de la cosa arrendada por parte del arrendador ejecutado<\/u>. Dicho de otro modo, los arrendamientos de inmuebles para uso distinto al de vivienda<\/u><\/strong> no inscritos, o los inscritos con posterioridad a la hipoteca ejecutada, carecen de eficacia frente al adjudicatario, de forma que la transmisi\u00f3n de la finca provoca en este caso la extinci\u00f3n del arrendamiento a instancia de aqu\u00e9l<\/strong><\/u>.<\/strong><\/p>\n

    Visto lo anterior, es preciso indicar que, en la meritada sentencia, nuestro Alto Tribunal hace un an\u00e1lisis de la evoluci\u00f3n normativa en materia de arrendamientos y establece la distinci\u00f3n entre los reg\u00edmenes de los arrendamientos de vivienda y para uso distinto de vivienda, por lo cual su lectura completa es muy recomendable y did\u00e1ctica. Con respecto a los arrendamientos para uso distinto de vivienda, cuando se trate de una enajenaci\u00f3n forzosa, el Tribunal Supremo se\u00f1ala con claridad que no resulta de aplicaci\u00f3n el art. 29 LAU -al no englobar dicho precepto los supuestos de enajenaci\u00f3n voluntaria-, debi\u00e9ndose acudir a la legislaci\u00f3n civil com\u00fan, ex art. 1549 y 1571 CC.<\/p>\n

    De esta manera, dicho art. 1571 CC, en su primer apartado, dispone que \u201cel comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria\u201d. Esta \u00faltima referencia se enmarca en la previsi\u00f3n m\u00e1s amplia del art. 1549 CC, que dispone que \u201ccon relaci\u00f3n a terceros, no surtir\u00e1n efecto los arrendamientos de bienes ra\u00edces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad\u201d.<\/p>\n

    Como se declar\u00f3 en la STS, Sala 1\u00aa, n\u00fam. 729\/1998, de 21 de julio, al hacer la ex\u00e9gesis del art. 1549 CC asegura que \u201cla ley general no ha procurado una protecci\u00f3n singular al arrendatario, por lo que, al desaparecer el derecho del arrendador, la locaci\u00f3n se extingue y el nuevo titular no viene obligado a respetarlo, tal como acaece en el supuesto de transmisi\u00f3n contemplado en el art\u00edculo 1571 del C\u00f3digo Civil\u201d. De este modo, la consecuencia pr\u00e1ctica a la que nos conducen estos preceptos de la legislaci\u00f3n civil es la siguiente: la subsistencia del contrato de arrendamiento, sin perjuicio del derecho del arrendador a exigir su terminaci\u00f3n.<\/p>\n

    Esta n\u00edtida interpretaci\u00f3n que ha brindado la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha sido seguida por la jurisprudencia menor, que, l\u00f3gicamente, se ha ido pronunciando conforme a los postulados que acabamos de rese\u00f1ar. Entre muchas otras, encontramos la<\/p>\n

    SAP de Baleares, Sec. 3\u00aa, n\u00fam. 146\/2022, de 4 de abril o la SAP de C\u00f3rdoba, Sec. n\u00ba 1, n\u00fam. 647\/2022, de 4 de julio.<\/p>\n

    En conclusi\u00f3n, el nuevo adquirente no tiene obligaci\u00f3n legal de subrogarse en el contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, estando plenamente facultado para instar la resoluci\u00f3n del contrato de arrendamiento en virtud de los arts. 1549 y 1571 CC y su interpretaci\u00f3n realizada por nuestro Alto Tribunal, siempre y cuando el arrendamiento no est\u00e9 inscrito en el Registro de la Propiedad o su inscripci\u00f3n sea posterior a la inscripci\u00f3n de la constituci\u00f3n de la hipoteca ejecutada.<\/p>\n

    El presente art\u00edculo es meramente divulgativo y no supone asesoramiento ni compromiso de actualizaci\u00f3n. Para m\u00e1s informaci\u00f3n o asesoramiento, contacten con <\/em><\/strong>info@ferandezadvocats.es<\/em><\/strong><\/a><\/p>\n

    \n
    <\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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