{"id":238571,"date":"2025-03-10T14:08:28","date_gmt":"2025-03-10T13:08:28","guid":{"rendered":"https:\/\/fernandezadvocats.es\/?p=238571"},"modified":"2026-01-22T10:19:18","modified_gmt":"2026-01-22T09:19:18","slug":"reclamacion-danos-filtraciones-inmueble-arrendado-ocupado","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/fernandezadvocats.es\/es\/reclamacion-danos-filtraciones-inmueble-arrendado-ocupado\/","title":{"rendered":"Reclamaci\u00f3n por da\u00f1os originados por filtraciones desde un inmueble arrendado u ocupado: \u00bfEs responsable el propietario?"},"content":{"rendered":"<p><a href=\"https:\/\/fernandezadvocats.es\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/Filtraciones-en-inmuebles-okupados_resp-propietario.pdf\"><strong>DESCARGAR ART\u00cdCULO COMPLETO EN\u00a0 PDF<\/strong><\/a><\/p>\n<p data-pm-slice=\"1 1 []\">Las reclamaciones por da\u00f1os derivados de filtraciones de agua provenientes de inmuebles colindantes o superiores son un problema recurrente. La acci\u00f3n legal que se puede interponer se basa en la responsabilidad extracontractual establecida en el art\u00edculo 1902 del C\u00f3digo Civil, que estipula: \u00abEl que por acci\u00f3n u omisi\u00f3n causa da\u00f1o a otro interviniendo culpa o negligencia est\u00e1 obligado a reparar el da\u00f1o causado\u00bb. Para que esta acci\u00f3n prospere, deben concurrir tres elementos fundamentales: la existencia del da\u00f1o, la culpa o negligencia y la relaci\u00f3n de causalidad entre ambos.<\/p>\n<p>Sin embargo, cuando el propietario no es el ocupante del inmueble causante del da\u00f1o, surge la duda sobre si este debe responder legalmente por los desperfectos ocasionados. \u00bfCu\u00e1ndo es responsable el propietario y cu\u00e1ndo queda exento de responsabilidad?<\/p>\n<h2>1. Aplicaci\u00f3n del art. 1910 del C\u00f3digo Civil por interpretaci\u00f3n extensiva<\/h2>\n<p>El art\u00edculo 1910 del C\u00f3digo Civil establece que: \u00abEl cabeza de familia que habita una casa o parte de ella es responsable de los da\u00f1os causados por las cosas que se arrojen o caigan de la misma\u00bb. La jurisprudencia ha interpretado este art\u00edculo de manera extensiva, permitiendo la inclusi\u00f3n de filtraciones de agua dentro de este precepto.<\/p>\n<p>La STS, Sala 1\u00aa, n\u00fam. 204\/2021, de 15 de abril, clarifica esta interpretaci\u00f3n al sostener que:<\/p>\n<blockquote><p>\u00abSe ha atribuido un significado amplio a la palabra &#8216;cosas&#8217; empleada en el art. 1910 CC, lo que permite incluir cualquier objeto f\u00edsico que proceda de una edificaci\u00f3n y cause da\u00f1o. Los verbos &#8216;arrojar&#8217; y &#8216;caer&#8217; tambi\u00e9n han sido interpretados de forma extensiva, incluyendo da\u00f1os provocados por filtraciones de agua provenientes de un inmueble contiguo.\u00bb<\/p><\/blockquote>\n<p>Otras sentencias relevantes en esta materia incluyen:<\/p>\n<ul data-spread=\"false\">\n<li>STS de 12 de abril de 1984<\/li>\n<li>STS de 16 de octubre de 1989<\/li>\n<li>STS de 26 de junio de 1993<\/li>\n<\/ul>\n<p>A partir de estas resoluciones, se concluye que el art. 1910 CC establece una responsabilidad directa del ocupante del inmueble, sin imputaci\u00f3n autom\u00e1tica al propietario.<\/p>\n<h2>2. \u00bfQui\u00e9n es el sujeto responsable?<\/h2>\n<h3>2.1. Causas que eximen de responsabilidad al arrendador<\/h3>\n<p>Para determinar si el propietario de un inmueble arrendado es responsable por los da\u00f1os ocasionados por filtraciones, se deben analizar las causas:<\/p>\n<ul data-spread=\"false\">\n<li><b>Si la causa del da\u00f1o proviene de una deficiencia estructural o de una instalaci\u00f3n defectuosa<\/b>, por regla general la responsabilidad recaer\u00e1 en el propietario.<\/li>\n<li><strong>Si el da\u00f1o proviene de un mal uso o negligencia del inquilino<\/strong>, la responsabilidad es del arrendatario.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La jurisprudencia ha delimitado esta cuesti\u00f3n:<\/p>\n<ul data-spread=\"false\">\n<li>SAP Barcelona, Sec. 1\u00aa, n\u00fam. 210\/2016, de 23 de mayo<\/li>\n<li>STS, Sala Civil, n\u00fam. 1243\/2007, de 4 de diciembre<\/li>\n<\/ul>\n<p>Estas sentencias establecen que la responsabilidad es exigible a la persona que habita la finca, independientemente de su condici\u00f3n legal (inquilino o poseedor de hecho).<\/p>\n<p>Adem\u00e1s, conforme el art\u00edculo 21.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el inquilino tiene la obligaci\u00f3n de poner en conocimiento del arrendador la necesidad de las reparaciones a efectos de conservar la vivienda en condiciones \u00f3ptimas de habitabilidad. Si el inquilino omite este deber, la responsabilidad no puede imputarse al propietario.<\/p>\n<h3>2.2. Causas que eximen de responsabilidad al propietario de un inmueble ocupado<\/h3>\n<p>Cuando un inmueble es ocupado ilegalmente, el propietario podr\u00e1 quedar exento de responsabilidad siempre que demuestre:<\/p>\n<ol start=\"1\" data-spread=\"false\">\n<li>Que nunca ha tenido la posesi\u00f3n efectiva de la vivienda.<\/li>\n<li>Que la propiedad se encuentra ocupada sin su consentimiento.<\/li>\n<li>Que ha tomado medidas legales para recuperar la posesi\u00f3n (denuncia, procedimiento de desahucio, etc.).<\/li>\n<\/ol>\n<p>Este criterio ha sido recogido en la SAP de M\u00e1laga, Sec. 5\u00aa, de 29 de junio de 2023, donde se dictamin\u00f3 que el propietario de la vivienda no responde por los da\u00f1os ocasionados si acredita su diligencia en la recuperaci\u00f3n del inmueble.<\/p>\n<p>Por el contrario, en la SAP de Barcelona, Sec. 17\u00aa, de 22 de junio de 2018, se conden\u00f3 a SAREB por no haber intentado recuperar la vivienda ocupada, lo que la hizo responsable de los da\u00f1os ocasionados. Esto confirma que el propietario solo podr\u00e1 eximirse si prueba que ha actuado diligentemente.<\/p>\n<h2>Conclusi\u00f3n<\/h2>\n<p>La responsabilidad por da\u00f1os causados por filtraciones desde un inmueble arrendado u ocupado no siempre recae sobre el propietario. La jurisprudencia establece que:<\/p>\n<ul data-spread=\"false\">\n<li>En caso de inquilinos, la responsabilidad depender\u00e1 de si el da\u00f1o se debe a deficiencias estructurales (propietario) o a un mal uso del inquilino.<\/li>\n<li>En caso de ocupaci\u00f3n, el propietario podr\u00e1 eximirse si demuestra que ha intentado recuperar la posesi\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si se enfrenta a un caso de filtraciones con da\u00f1os, es recomendable contar con asesoramiento legal para determinar la viabilidad de una reclamaci\u00f3n o defensa adecuada.<\/p>\n<p><strong>Para m\u00e1s informaci\u00f3n o asesoramiento, contacte con <\/strong><a><strong>info@fernandezadvocats.es<\/strong><\/a><strong>.<\/strong><\/p>\n<p><em>El presente art\u00edculo es de car\u00e1cter informativo y no constituye asesoramiento legal<\/em><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>DESCARGAR ART\u00cdCULO COMPLETO EN\u00a0 PDF Las reclamaciones por da\u00f1os derivados de filtraciones de agua provenientes de inmuebles colindantes o superiores son un problema recurrente. 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