{"id":252945,"date":"2025-05-27T12:17:36","date_gmt":"2025-05-27T10:17:36","guid":{"rendered":"https:\/\/fernandezadvocats.es\/?p=252945"},"modified":"2026-01-21T18:11:38","modified_gmt":"2026-01-21T17:11:38","slug":"evitar-el-derribo-de-las-obras-ejecutadas-sin-licencia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/fernandezadvocats.es\/es\/evitar-el-derribo-de-las-obras-ejecutadas-sin-licencia\/","title":{"rendered":"Protecci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica. \u00bfSe puede evitar el derribo de las obras ejecutadas sin licencia o sin cumplir las condiciones de la licencia?"},"content":{"rendered":"<p><a href=\"https:\/\/fernandezadvocats.es\/wp-content\/uploads\/2025\/05\/Evitar-el-derribo-de-las-obras-ejecutadas-sin-licencia-o-sin-ajustarse-a-licencia.pdf\"><strong>DESCARGAR ART\u00cdCULO COMPLETO EN PDF.\u00a0<\/strong><\/a><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">La ejecuci\u00f3n de obras sin licencia o t\u00edtulo urban\u00edstico habilitante o al margen de las condiciones autorizadas es una de las infracciones urban\u00edsticas m\u00e1s habituales. Este tipo de actuaciones pueden conllevar graves consecuencias legales, entre ellas, el derribo de lo construido. Sin embargo, contrariamente a lo que se suele pensar,\u00a0<strong>el derribo de las obras no siempre es una consecuencia ineludible de la infracci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">En esta gu\u00eda detallada te explicamos en profundidad cu\u00e1les son esos mecanismos, qu\u00e9 condiciones se deben cumplir y c\u00f3mo puede una buena estrategia jur\u00eddica influir en el resultado final del expediente urban\u00edstico.<\/p>\n<h3 style=\"font-weight: 400;\"><strong>\u00bfCu\u00e1l es el marco normativo de la protecci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica en Catalu\u00f1a?<\/strong><\/h3>\n<p style=\"font-weight: 400;\">La protecci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica es una funci\u00f3n p\u00fablica esencial regulada por:<\/p>\n<ul style=\"font-weight: 400;\">\n<li>El\u00a0<strong>Texto refundido de la Ley de Urbanismo<\/strong>, aprobado por el<strong>\u00a0<\/strong>Decreto Legislativo 1\/2010, de 3 de agosto.<\/li>\n<li>El\u00a0<strong>Reglamento sobre la protecci\u00f3n de la legalidad urban\u00edstica,\u00a0<\/strong>aprobado por\u00a0<strong>el\u00a0<\/strong>Decreto 64\/2018, de 18 de mayo.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Estos instrumentos establecen las reglas para que la administraci\u00f3n act\u00fae frente a cualquier acci\u00f3n u omisi\u00f3n que infrinja el ordenamiento urban\u00edstico, tanto desde una vertiente restauradora (restituci\u00f3n de la legalidad) como desde una vertiente sancionadora (imposici\u00f3n de sanciones)<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Uno de los casos m\u00e1s habituales de infracci\u00f3n es\u00a0<strong>la ejecuci\u00f3n de obras sin t\u00edtulo habilitante<\/strong>, ya sea sin licencia o sin realizar la comunicaci\u00f3n previa correspondiente. Pero incluso en estos supuestos, la legalidad no exige autom\u00e1ticamente el derribo.<\/p>\n<h3 style=\"font-weight: 400;\"><strong>La fase clave: el tr\u00e1mite de audiencia<\/strong><\/h3>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Antes de dictar resoluci\u00f3n definitiva, la Administraci\u00f3n debe incoar expediente y abrir un\u00a0<strong>tr\u00e1mite de audiencia<\/strong>. Este momento procesal es de vital importancia porque permite al administrado:<\/p>\n<ul style=\"font-weight: 400;\">\n<li>Aportar pruebas<\/li>\n<li>Solicitar la legalizaci\u00f3n<\/li>\n<li>Proponer medidas alternativas<\/li>\n<\/ul>\n<h4 style=\"font-weight: 400;\"><strong>\u00bfCu\u00e1les son las opciones seg\u00fan el tipo de obra?<\/strong><\/h4>\n<ul style=\"font-weight: 400;\">\n<li>Si las obras\u00a0<strong>no son manifiestamente ilegalizables<\/strong>, se concede un plazo de\u00a0<strong>dos meses<\/strong>\u00a0para solicitar la licencia o adecuar las obras al proyecto autorizado.<\/li>\n<li>Si las obras\u00a0<strong>son manifiestamente ilegalizables<\/strong>, se comunica de forma motivada y se advierte que se iniciar\u00e1 la restauraci\u00f3n de la legalidad (posiblemente mediante demolici\u00f3n).<\/li>\n<\/ul>\n<h4 style=\"font-weight: 400;\"><strong>Consecuencias de no actuar a tiempo<\/strong><\/h4>\n<ul style=\"font-weight: 400;\">\n<li>Una vez dictada la resoluci\u00f3n definitiva,\u00a0<strong>la orden de demolici\u00f3n es ejecutiva<\/strong>.<\/li>\n<li>El recurso ya no impide su ejecuci\u00f3n inmediata salvo que se obtenga una suspensi\u00f3n judicial o administrativa.<\/li>\n<li>En muchos casos, se imponen\u00a0<strong>multas coercitivas<\/strong>\u00a0para forzar el cumplimiento de la demolici\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Por ello, se recomienda\u00a0<strong>actuar desde el primer momento<\/strong>\u00a0con un equipo jur\u00eddico y t\u00e9cnico especializado en derecho urban\u00edstico.<\/p>\n<h4 style=\"font-weight: 400;\"><strong>La prescripci\u00f3n de la acci\u00f3n de restauraci\u00f3n<\/strong><\/h4>\n<p style=\"font-weight: 400;\">El ordenamiento jur\u00eddico catal\u00e1n establece un plazo de\u00a0<strong>seis a\u00f1os<\/strong>\u00a0para que la administraci\u00f3n inicie la acci\u00f3n de restauraci\u00f3n urban\u00edstica desde la comisi\u00f3n de la infracci\u00f3n o desde la finalizaci\u00f3n de las obras. Si este plazo se ha superado:<\/p>\n<ul style=\"font-weight: 400;\">\n<li><strong>No puede ordenarse el derribo<\/strong><\/li>\n<li>Las obras quedan consolidadas legalmente, aunque pueden considerarse quedar en situaci\u00f3n de \u201cvolumen disconforme\u201d o \u201cfuera de ordenaci\u00f3n\u201d.<\/li>\n<\/ul>\n<h4 style=\"font-weight: 400;\"><strong>Excepciones a la prescripci\u00f3n:<\/strong><\/h4>\n<ul style=\"font-weight: 400;\">\n<li>Obras en suelos destinados a\u00a0<strong>espacios libres p\u00fablicos o sistema viario<\/strong><\/li>\n<li>Obras en suelos\u00a0<strong>no urbanizables de especial protecci\u00f3n<\/strong>\u00a0(art. 32.a de la Ley de Urbanismo)<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"font-weight: 400;\">En estos casos, la acci\u00f3n de restauraci\u00f3n\u00a0<strong>no prescribe nunca<\/strong>.<\/p>\n<h3 style=\"font-weight: 400;\"><strong>Caducidad del procedimiento<\/strong><\/h3>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Si la Administraci\u00f3n no dicta resoluci\u00f3n dentro del\u00a0<strong>plazo de 18 meses<\/strong>\u00a0desde la incoaci\u00f3n del expediente, el procedimiento\u00a0<strong>caduca<\/strong>. Esto significa que:<\/p>\n<ul style=\"font-weight: 400;\">\n<li>No se puede ejecutar el derribo en ese expediente<\/li>\n<li>Pero\u00a0<strong>puede iniciarse otro nuevo procedimiento<\/strong>, salvo que haya prescrito la acci\u00f3n<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Es una v\u00eda formal para frenar un expediente, aunque no otorga una seguridad jur\u00eddica definitiva como la prescripci\u00f3n.<\/p>\n<h3 style=\"font-weight: 400;\"><strong>La legalizaci\u00f3n como alternativa al derribo<\/strong><\/h3>\n<p style=\"font-weight: 400;\">La v\u00eda m\u00e1s directa para evitar el derribo es la\u00a0<strong>legalizaci\u00f3n de las obras<\/strong>. Para ello, deben cumplirse los siguientes requisitos:<\/p>\n<ul style=\"font-weight: 400;\">\n<li>Que las obras no sean manifiestamente ilegalizables<\/li>\n<li>Que el interesado act\u00fae dentro del plazo concedido (habitualmente dos meses), solicitando el t\u00edtulo administrativo necesario para su legalizaci\u00f3n o adecuando \u00a0las obras al proyecto autorizado.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Adem\u00e1s, la legalizaci\u00f3n tiene un efecto positivo en el procedimiento sancionador, pudiendo\u00a0<strong>rebajar la gravedad<\/strong>\u00a0de la infracci\u00f3n.<\/p>\n<h3 style=\"font-weight: 400;\"><strong>Cambios legislativos y circunstancias sobrevenidas<\/strong><\/h3>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Incluso si una orden de derribo ya es firme, puede evitarse su ejecuci\u00f3n si se han producido\u00a0<strong>cambios normativos<\/strong>\u00a0<strong>sobrevenidos<\/strong>\u00a0que ahora permiten legalizar las obras (que antes eran ilegalizables).<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Fundamento jur\u00eddico:<\/strong><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">El\u00a0<strong>Tribunal Supremo<\/strong>\u00a0reconoce que, si es m\u00e1s favorable y permite la legalizaci\u00f3nd e la edificaci\u00f3n, debe aplicar la normativa vigente en el momento de resolver el expediente o de ejecutar la demolici\u00f3n. Por ello, si unas obras eran ilegalizables con la normativa vigente cuando se inici\u00f3 el procedimiento pero, fruto de cambios normativos, estas pasan a ser legalizables,\u00a0<strong>el derribo puede no ejecutarse<\/strong>.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Esta doctrina se apoya en los\u00a0<strong>principios de proporcionalidad y sostenibilidad\u00a0<\/strong>\u00a0(el contrasentido que tendr\u00eda derribar lo que es susceptible de obtener licencia para ser reconstruido).<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Advertencia:<\/strong><\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Ello\u00a0<strong>no debe entenderse como una v\u00eda libre para poder modificar el planeamiento con el \u00fanico objetivo de evitar el derribo.\u00a0<\/strong>La modificaci\u00f3n normativa debe estar justificada por\u00a0<strong>inter\u00e9s p\u00fablico general ajeno al expediente de protecci\u00f3n de la legalidad,\u00a0<\/strong>no por el \u00e1nimo de eludir una demolici\u00f3n concreta. De lo contrario, podr\u00eda considerarse que concurre desviaci\u00f3n de poder y ser declarada nula de pleno derecho.<\/p>\n<h3 style=\"font-weight: 400;\"><strong>El principio de proporcionalidad: una herramienta clave<\/strong><\/h3>\n<p style=\"font-weight: 400;\">El principio de proporcionalidad permite que la Administraci\u00f3n\u00a0<strong>module la respuesta de la Administraci\u00f3n<\/strong>\u00a0en casos excepcionales, para\u00a0<strong>evitar que una respuesta, aunque legal, resulte excesiva o cause un da\u00f1o desproporcionado<\/strong>, incluso cuando las obras son ilegalizables.<\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\"><strong>Criterios a considerar:<\/strong><\/p>\n<ul style=\"font-weight: 400;\">\n<li><strong>Infracciones menores<\/strong>\u00a0o sin impacto relevante.<\/li>\n<li><strong>Coste desproporcionado<\/strong>\u00a0de la demolici\u00f3n.<\/li>\n<li><strong>Existeencia de alternativas menos gravosas<\/strong>\u00a0(adecuaci\u00f3n parcial).<\/li>\n<li><strong>Valores hist\u00f3ricos o sociales<\/strong>\u00a0del inmueble.<\/li>\n<li><strong>Necesidades p\u00fablicas sobrevenidas.<\/strong><\/li>\n<li><strong>Buena fe del infractor<\/strong>\u00a0y ausencia de perjuicios a terceros.<\/li>\n<li>La imposibilidad material de ejecuci\u00f3n porque<strong>\u00a0los perjuicios que puede provocar el derribo son m\u00e1s graves que la propia infracci\u00f3n (riesgos para la seguridad de otras edificaciones, perjuicios ambientales o sociales u otros riesgos inasumibles).<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Para que este supuesto permita eludir la orden de derribo estos elementos no deben valorarse necesariamente como casu\u00edsticas independientes y estancas, sino, en ocasiones, la decisi\u00f3n ser\u00e1 fruto de un an\u00e1lisis en conjunto de algunos de ellos.<\/p>\n<h3 style=\"font-weight: 400;\"><strong>\u00bfEs posible evitar la demolici\u00f3n de una obra sin licencia?<\/strong><\/h3>\n<p style=\"font-weight: 400;\">S\u00ed. A pesar de la gravedad que implica ejecutar obras sin licencia o fuera de los l\u00edmites autorizados, el ordenamiento jur\u00eddico ofrece v\u00edas para evitar el derribo, siempre que se act\u00fae con rapidez, estrategia y asesoramiento experto.<\/p>\n<ul style=\"font-weight: 400;\">\n<li>Cada caso debe estudiarse de forma individualizada<\/li>\n<li>Es esencial intervenir en la fase inicial del procedimiento<\/li>\n<\/ul>\n<h3><strong>Asesoramiento legal especializado<\/strong><\/h3>\n<p>En <strong>Fern\u00e1ndez Advocats<\/strong>, somos especialistas en Derecho Urban\u00edstico en Catalu\u00f1a. Si est\u00e1s afectado por un expediente urban\u00edstico o una orden de demolici\u00f3n, nuestro equipo puede ayudarte a defender tus derechos y buscar la mejor soluci\u00f3n legal.<\/p>\n<p>\ud83d\udce7 <a>info@fernandezadvocats.es<\/a><\/p>\n<div id=\"gtx-trans\" style=\"position: absolute; left: -26px; top: 3171.06px;\">\n<div class=\"gtx-trans-icon\"><\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>DESCARGAR ART\u00cdCULO COMPLETO EN PDF.\u00a0 La ejecuci\u00f3n de obras sin licencia o t\u00edtulo urban\u00edstico habilitante o al margen de las condiciones autorizadas es una de las infracciones urban\u00edsticas m\u00e1s habituales. Este tipo de actuaciones pueden conllevar graves consecuencias legales, entre ellas, el derribo de lo construido. 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