{"id":253501,"date":"2025-09-09T19:11:36","date_gmt":"2025-09-09T17:11:36","guid":{"rendered":"https:\/\/fernandezadvocats.es\/?p=253501"},"modified":"2026-01-21T17:46:26","modified_gmt":"2026-01-21T16:46:26","slug":"arras-penitenciales-cataluna-devolucion-financiacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/fernandezadvocats.es\/es\/arras-penitenciales-cataluna-devolucion-financiacion\/","title":{"rendered":"El contrato de arras en compraventa inmobiliaria: \u00bfpuede el comprador desistir sin perder el importe de arras depositado?"},"content":{"rendered":"

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\nIntroducci\u00f3n\u00a0<\/b><\/h3>\n

Es com\u00fan en el mercado inmobiliario que previo a la formalizaci\u00f3n de un contrato de compraventa se reserve el inmueble y se celebre un contrato de arras entre las partes, en base el cual el futuro comprador reserva el inmueble por un per\u00edodo determinado a cambio de depositar un monto econ\u00f3mico en concepto de arras y a cuenta del precio de compraventa acordado. Este per\u00edodo concedido por el vendedor suele ser requerido por el futuro comprador a efectos de tener margen suficiente para obtener la financiaci\u00f3n necesaria.\u00a0<\/span><\/p>\n

En el \u00e1mbito de Catalu\u00f1a, si llegados al vencimiento del plazo dispuesto para formalizar la compraventa mediante escritura notarial y el futuro comprador, finalmente, decide no tirar adelante la operaci\u00f3n, \u00bfeste tiene derecho a que se le devuelva la cantidad depositada en concepto de arras?<\/span><\/p>\n

Arras confirmatorias o penitenciales\u00a0<\/b><\/h4>\n

Si el inmueble objeto de la compraventa se ubica geogr\u00e1ficamente en Catalu\u00f1a ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n nuestro derecho civil propio, en este caso, las disposiciones contenidas en el Libro VI del C\u00f3digo Civil de Catalu\u00f1a (Ley 3\/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificaci\u00f3n de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto), que entr\u00f3 en vigor el 1 de enero de 2018.\u00a0<\/span><\/p>\n

Si el contrato no especifica lo contrario, las arras ser\u00e1n siempre de tipo confirmatorias, de acuerdo con los dispuesto en el art. 621-8.1 CCCat: \u201c<\/span>La entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en se\u00f1al de conclusi\u00f3n y a cuenta del precio de la compraventa<\/span><\/i>\u201d. En caso de incumplimiento de alguna de las partes, la otra estar\u00e1 facultada para exigir el cumplimiento de las obligaciones o, en su defecto, solicitar la rescisi\u00f3n del contrato con la correspondiente indemnizaci\u00f3n por da\u00f1os y perjuicios. Entonces, para que las arras sean de tipo penitencial deber\u00e1 pactarse expresamente y las consecuencias en caso de incumplimiento ser\u00e1n las siguientes: \u201c<\/span>Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento est\u00e9 justificado de acuerdo con lo dispuesto por el art\u00edculo 621-49. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas<\/span><\/i>\u201d.<\/span><\/p>\n

Esto viene confirmado por la jurisprudencia, por ejemplo, por la <\/span>SAP de Girona, Sec. 1\u00aa, n\u00ba 741\/2024 de 10 de octubre<\/span>:<\/span><\/p>\n

\u201c<\/span>Las arras penitenciales del art.1454 del CC (EDL 1889\/1), como medio l\u00edcito de desistir las partes del contrato mediante la p\u00e9rdida o restituci\u00f3n doblada, deb\u00edan ser pactadas en forma expresa seg\u00fan constante jurisprudencia del TS, pues en otro caso deb\u00edan entenderse como confirmatorias. El art\u00edculo 621-8 del CCCat (EDL 2017\/6795) tambi\u00e9n define tanto las arras penitenciarias, las cuales determina tambi\u00e9n que deben de ser pactadas de forma expresa, como las confirmatorias que son las que se presumen a no ser que haya pacto en contra de las partes contratantes<\/span><\/i>\u201d.\u00a0<\/span><\/p>\n

Arras penitenciales y desistimiento del comprador<\/b><\/h4>\n

Como indicado anteriormente, en el marco de unas arras penitenciales nuestro ordenamiento contempla que si es el comprador qui\u00e9n desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento est\u00e9 justificado de acuerdo con lo dispuesto por el art. 621-49 CCCat.\u00a0<\/span><\/p>\n

Acudiendo a este art. 621-49 relativo a la \u201cprevisi\u00f3n de financiaci\u00f3n por tercero\u201d, debemos destacar que la voluntad del legislador catal\u00e1n ha sido la de considerar esta facultad de desistimiento ex art. 621-49 CCCat solamente predicable respecto de la compraventa inmobiliaria, sin distinci\u00f3n del objeto de venta, es decir, con independencia de si el inmueble es para vivienda o tiene uso distinto al de vivienda. A nivel subjetivo, no tendr\u00e1 trascendencia si el comprador es persona f\u00edsica o jur\u00eddica. Lo que s\u00ed es fundamental, es que se prevea contractualmente la financiaci\u00f3n y que esta emane de una entidad de cr\u00e9dito.\u00a0<\/span><\/p>\n

Como dice la STS de 23 de septiembre de 2014 (ROJ: STS 3746\/2014 – ECLI:ES:TS:2014: 3746) el concepto de estas arras de desistimiento es, pues, el de entrega de una cantidad que si incumple o desiste el comprador las pierde y si lo hace el vendedor las devuelve duplicadas.<\/span><\/p>\n

As\u00ed las cosas, los <\/span>REQUISITOS<\/b> para que el comprador pueda desistir de la compraventa teniendo derecho a reembolso de la cantidad depositada en concepto de arras, son:\u00a0<\/span><\/p>\n