{"id":253836,"date":"2025-12-09T11:28:03","date_gmt":"2025-12-09T10:28:03","guid":{"rendered":"https:\/\/fernandezadvocats.es\/?p=253836"},"modified":"2026-01-21T17:13:55","modified_gmt":"2026-01-21T16:13:55","slug":"prorrogas-indefinidas-contratos-vivienda-sts-1387-2025","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/fernandezadvocats.es\/es\/prorrogas-indefinidas-contratos-vivienda-sts-1387-2025\/","title":{"rendered":"\u00bfHacia la idea de contratos de alquiler de vivienda indefinidos? Implicaciones de la sts, sala primera, de 7 de octubre de 2025"},"content":{"rendered":"

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La reciente Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo n\u00ba 1387\/2025, de 7 de octubre, ha generado un notable inter\u00e9s y revuelo en el sector jur\u00eddico al abordar una cuesti\u00f3n que parec\u00eda superada: la validez de las cl\u00e1usulas de pr\u00f3rroga forzosa a voluntad del arrendatario en contratos de vivienda suscritos bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994. La decisi\u00f3n, lejos de ser un\u00e1nime, abre un nuevo escenario interpretativo y obliga a los profesionales a analizar con m\u00e1s detalle la redacci\u00f3n de los contratos de alquiler.<\/span><\/p>\n

Antecedentes del caso: m\u00e1s all\u00e1 de un simple contrato de arrendamiento de vivienda<\/b><\/h3>\n


\n<\/span> El caso analizado por el Supremo no era un arrendamiento est\u00e1ndar. Se trataba de un contrato suscrito en el a\u00f1o 2000 donde, mediante un anexo posterior, las partes acordaron una cl\u00e1usula muy espec\u00edfica: una vez agotado el plazo legal de pr\u00f3rrogas (entonces, 5+3 a\u00f1os), el contrato se prorrogar\u00eda por a\u00f1os sucesivos con car\u00e1cter indefinido, siendo esta condici\u00f3n obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario.<\/span><\/p>\n

La esencia de este pacto, que ha resultado determinante en la decisi\u00f3n del Tribunal, era su justificaci\u00f3n expl\u00edcita en el propio contrato, donde constaba una \u201cfuerte inversi\u00f3n\u201d que el arrendatario deb\u00eda asumir para convertir el inmueble en una vivienda, dado que se encontraba en condiciones precarias y deb\u00eda adecuarlo.<\/span><\/p>\n

La propiedad actual, una sociedad que se subrog\u00f3 en la posici\u00f3n de arrendadora, demand\u00f3 la extinci\u00f3n del contrato por expiraci\u00f3n del plazo, argumentando que esta cl\u00e1usula era nula por ser contraria al esp\u00edritu de la LAU de 1994, que precisamente naci\u00f3 con la voluntad de suprimir el r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga forzosa de la legislaci\u00f3n anterior.<\/span><\/p>\n

El razonamiento del Pleno del Tribunal Supremo: autonom\u00eda de la voluntad con causa<\/b><\/h3>\n


\n<\/span> Contrariamente a lo que podr\u00eda esperarse, la mayor\u00eda del Pleno desestima el recurso de casaci\u00f3n de la arrendadora y valida la cl\u00e1usula, bas\u00e1ndose en los siguientes argumentos principales:<\/span><\/p>\n

i) Distinci\u00f3n entre pr\u00f3rroga legal y convencional: El Supremo aclara que lo que la LAU de 1994 elimin\u00f3 fue el r\u00e9gimen legal imperativo de pr\u00f3rroga forzosa. Esto no impide que, en ejercicio de la autonom\u00eda de la voluntad (art. 1255 CC), las partes puedan pactar un r\u00e9gimen de pr\u00f3rroga convencional.<\/span><\/p>\n

ii) El art\u00edculo 10 de la LAU no es un l\u00edmite absoluto: La sentencia interpreta que este art\u00edculo no impone un sistema cerrado. Una vez cumplidos los plazos legales m\u00ednimos, las partes pueden acordar pr\u00f3rrogas que sustituyan la t\u00e1cita reconducci\u00f3n del art. 1566 CC.<\/span><\/p>\n

iii) La importancia de la reciprocidad del pacto: Este es el argumento clave. La cl\u00e1usula no deja el cumplimiento del contrato al arbitrio del arrendatario (prohibici\u00f3n del art. 1256 CC), sino que responde a una causa concreta: la fuerte inversi\u00f3n realizada por el arrendatario, que beneficia a la propiedad.<\/span><\/p>\n

iv) Ausencia de perjuicio para el arrendatario: El art. 6 LAU declara nulas las cl\u00e1usulas perjudiciales para el arrendatario. Pero aqu\u00ed la cl\u00e1usula lo beneficia \u2014estabilidad a largo plazo\u2014, superando dicho control.<\/span><\/p>\n

El voto particular del Magistrado Garc\u00eda Mart\u00ednez<\/strong><\/h3>\n

El voto particular sostiene una posici\u00f3n radicalmente distinta:<\/span><\/p>\n

a) Contravenci\u00f3n del esp\u00edritu de la ley: La LAU 1994 buscaba restablecer la temporalidad. Permitir pr\u00f3rrogas indefinidas vac\u00eda ese objetivo.<\/span><\/p>\n

b) Inaplicaci\u00f3n del r\u00e9gimen imperativo: Los art\u00edculos 9 y 10 constituyen un r\u00e9gimen obligatorio; no pueden ser neutralizados por pacto.<\/span><\/p>\n

c) Interpretaci\u00f3n err\u00f3nea del art. 6 LAU: No valida cualquier pacto beneficioso, solo los que la ley permite pactar.<\/span><\/p>\n

d) Analog\u00eda incorrecta con la STS 582\/2009, que se refer\u00eda a usos distintos del de vivienda.<\/span><\/p>\n

Trascendencia pr\u00e1ctica. \u00bfQu\u00e9 implica esta sentencia?<\/strong><\/h3>\n


\n<\/span> La sentencia no valida indiscriminadamente cualquier pr\u00f3rroga indefinida: solo aquellas con \u201ccausa justificada y rec\u00edproca\u201d documentada.<\/span><\/p>\n

Es crucial documentar expresamente en el contrato las razones excepcionales que justifican estos pactos. Si la inversi\u00f3n no constara por escrito, el fallo podr\u00eda haber sido distinto.<\/span><\/p>\n

Asimismo, se abre un camino s\u00f3lido para la negociaci\u00f3n contractual en casos donde el arrendatario asume costes importantes. El arrendador debe revisar contratos antiguos, pues la simple invocaci\u00f3n del fin del plazo puede no ser suficiente si existen pactos v\u00e1lidos.<\/span><\/p>\n

La existencia de un voto particular tan argumentado revela que la cuesti\u00f3n doctrinal no est\u00e1 cerrada.<\/span><\/p>\n

En conclusi\u00f3n, la STS 1387\/2025 marca un punto de inflexi\u00f3n: aunque la regla general contin\u00faa siendo la temporalidad, el Supremo admite excepciones cuando la autonom\u00eda de la voluntad se funda en un equilibrio real entre las partes.<\/span><\/p>\n

El presente art\u00edculo es meramente divulgativo y no supone asesoramiento ni compromiso de actualizaci\u00f3n.<\/span><\/i>
\n<\/span><\/i> Para m\u00e1s informaci\u00f3n, contacte con info@fernandezadvocats.es<\/span><\/i><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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