{"id":253881,"date":"2025-12-23T13:40:22","date_gmt":"2025-12-23T12:40:22","guid":{"rendered":"https:\/\/fernandezadvocats.es\/?p=253881"},"modified":"2026-01-21T17:04:15","modified_gmt":"2026-01-21T16:04:15","slug":"ibi-tasa-basuras-contrato-alquiler","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/fernandezadvocats.es\/es\/ibi-tasa-basuras-contrato-alquiler\/","title":{"rendered":"\u00bfPuede el inquilino negarse a pagar el IBI o la tasa de basuras si en el contrato de arrendamiento no se especifica su importe?"},"content":{"rendered":"

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Es habitual que en los contratos de arrendamiento de vivienda se recoja que el coste del Impuesto de Bienes Inmuebles y\/o la tasa de basuras ir\u00e1n a cargo del arrendatario. M\u00e1s a\u00fan ahora que muchas localidades de Catalu\u00f1a est\u00e1n incluidas dentro de las zonas de mercado residencial tensionado y se aplique una limitaci\u00f3n de los precios de alquiler a tenor de los postulados de la famosa Ley 12\/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.<\/span><\/p>\n

En no pocas ocasiones, el arrendador imputa contractualmente al arrendatario el pago del IBI y tasa de residuos sin concretar el importe anual que estos impuestos suponen en el momento de perfeccionar el contrato. \u00bfEs esta cl\u00e1usula v\u00e1lida o puede ser declarada nula? Consiguientemente, \u00bfel inquilino tiene derecho a negarse a abonar estos importes cuando el arrendador le remita el recibo sin la mencionada previsi\u00f3n de precio anual?<\/span><\/p>\n

Libertad de pacto que habilita imponer al inquilino la carga de pagar el IBI y tasa de basuras<\/b><\/h2>\n

La libre autonom\u00eda de la libertad como principio rector del derecho civil permite que si arrendador y arrendatario pactan expresamente en el contrato que el coste devengado por el IBI y la tasa de basuras ser\u00e1 asumido por el inquilino, este pacto tenga plena validez, constituy\u00e9ndose en una obligaci\u00f3n que el inquilino deber\u00e1 cumplir.<\/span><\/p>\n

De hecho, los tribunales han venido confirmando que debe admitirse el pacto por el que el arrendatario asume el pago del IBI. Algo que, por lo dem\u00e1s, contempl\u00f3 el apartado 10.2 de la disposici\u00f3n transitoria segunda de la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, previendo, adem\u00e1s, de manera espec\u00edfica, que cuando la cuota del IBI no estuviese individualizada \u201cse dividir\u00e1 en proporci\u00f3n a la superficie de cada vivienda\u201d.<\/span><\/p>\n

As\u00ed las cosas, en caso de no efectuarse el pago por parte del arrendatario, se tratar\u00eda de un incumplimiento de las obligaciones recogido en el art\u00edculo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU), sobre \u201cla falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario\u201d (art. 27.2 letra a), en conexi\u00f3n con el art. 1124 del C\u00f3digo Civil, que permite al arrendador exigir el cumplimiento de la obligaci\u00f3n o a promover la resoluci\u00f3n del contrato mediante la correspondiente acci\u00f3n de desahucio por falta de pago y reclamaci\u00f3n de cantidad (art. 250.1.1\u00ba LEC).\u00a0<\/span><\/p>\n

Ahora bien, \u00bfc\u00f3mo debe recogerse la obligaci\u00f3n del pago del IBI y tasa de basuras por parte del arrendatario, para que sea legal y no pueda ser invalidado?\u00a0<\/span><\/p>\n

El art. 20 LAU, sobre los gastos generales y de servicios individuales recoge en su apartado 1 que \u201c<\/span>las partes podr\u00e1n pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualizaci\u00f3n y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario<\/span><\/i>\u201d, si bien sigue diciendo que \u201c<\/span>para su validez, este pacto deber\u00e1 constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato<\/span><\/i>\u201d.<\/span><\/p>\n

Acogi\u00e9ndose a este redactado, algunos abogados del arrendatario demandado intentan invalidar la cl\u00e1usula que recoge la obligaci\u00f3n de pago de dichos gastos o tributos aduciendo que, si no se determina en el contrato su importe anual a la fecha del contrato esta cl\u00e1usula es nula y, por ende, no resulta de aplicaci\u00f3n.\u00a0<\/span><\/p>\n

Interpretaci\u00f3n del art. 20 LAU: el IBI y la tasa de basuras son gastos individualizados<\/b><\/h2>\n

Esta cuesti\u00f3n sobre la especificaci\u00f3n en el contrato de cu\u00e1l era el importe del IBI y la tasa de basuras en el momento del contrato ha llegado a nuestro m\u00e1s alto Tribunal, el <\/span>Tribunal Supremo<\/span>, el cual ha resuelto recientemente mediante <\/span>sentencia n\u00ba 1637\/2025, de 17 de noviembre<\/span> confirmando que el pacto de que el arrendatario asuma dichos pagos es v\u00e1lido pese a que no se determine el importe anual a la fecha del contrato, pues se trata de importes anuales que se encuentran individualizados para la vivienda arrendada.\u00a0<\/span><\/p>\n

De esta forma, la mentada STS, Sala 1\u00aa, n\u00ba 1637\/2025, de 17 de noviembre lleva a cabo una interpretaci\u00f3n hermen\u00e9utica del art. 20 LAU y parte de una distinci\u00f3n clave entre: gastos individualizables vs. no individualizables. A estos efectos debemos concretar lo siguiente:\u00a0<\/span><\/p>\n

    \n
  1. Gastos no susceptibles de individualizaci\u00f3n<\/b>: Son aquellos que corresponden al edificio en su conjunto (gastos generales de la comunidad, tributos sobre el inmueble total, costes de seguros de la comunidad o del edificio, etc.) y que no pueden medirse o asignarse de forma precisa a una vivienda concreta. Para repercutirlos al inquilino, se utilizan criterios de reparto como la cuota de participaci\u00f3n o la superficie.<\/span><\/li>\n
  2. Gastos susceptibles de individualizaci\u00f3n<\/b>: Son aquellos que, adem\u00e1s de los medidos por contador, se asignan de forma precisa y directa a la vivienda arrendada. Es decir, que se incluyen en la categor\u00eda de gastos individualizables: IBI, tasa de basuras o gastos por servicios con contador individual (agua, electricidad, gas, tel\u00e9fono, etc.).\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ol>\n

    Conclusiones<\/b><\/h2>\n

    El Tribunal Supremo, partiendo de esta distinci\u00f3n conceptual entre gastos individualizables y no individualizables concluye que, siendo que el IBI y la tasa de basuras recaen de forma individualizada sobre la vivienda objeto del contrato, no se consideran gastos generales no susceptibles de individualizaci\u00f3n. Por ende, como la exigencia de determinar el importe anual solo aplica a los gastos no individualizables, el requisito del p\u00e1rrafo 4\u00ba del art. 20.1 LAU no le ser\u00e1 de aplicaci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

     <\/p>\n

    De este modo, la exigencia del art. 20 LAU de determinar el importe anual se aplica, exclusivamente, a los gastos generales del inmueble que no sean susceptibles de individualizaci\u00f3n (por ejemplo, seguro de la comunidad o gastos generales de limpieza del edificio), quedando el IBI y la tasa de basuras fuera del \u00e1mbito del art. 20.1 LAU.\u00a0<\/span><\/p>\n

     <\/p>\n

    En definitiva, por el momento, los arrendadores que hubieran previsto esta cl\u00e1usula sin determinar el importe pueden respirar tranquilos, porque este pacto se entiendo v\u00e1lido y exigible. Sin embargo, parece que hay consenso en el Congreso de los Diputados para realizar una nueva reforma en materia de alquileres que prohibir\u00e1 expl\u00edcitamente imputar el pago del IBI al arrendatario.<\/span><\/p>\n

     <\/p>\n

    *El presente art\u00edculo es meramente divulgativo y no supone asesoramiento ni compromiso de actualizaci\u00f3n.<\/span><\/i><\/p>\n

    Para m\u00e1s informaci\u00f3n o asesoramiento, contacte con <\/span><\/i>info@fernandezadvocats.es<\/span><\/i><\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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