{"id":255418,"date":"2026-10-13T11:45:09","date_gmt":"2026-10-13T09:45:09","guid":{"rendered":"https:\/\/fernandezadvocats.es\/?p=255418"},"modified":"2026-10-13T12:34:41","modified_gmt":"2026-10-13T10:34:41","slug":"rdl-28-29-2026-reforma-alquiler-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/fernandezadvocats.es\/es\/rdl-28-29-2026-reforma-alquiler-vivienda\/","title":{"rendered":"Reales decretos ley 28\/2026 y 29\/2026: qu\u00e9 cambia realmente en el alquiler de vivienda"},"content":{"rendered":"

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 <\/p>\n

El 29 de septiembre de 2026 el Gobierno aprob\u00f3 dos reales decretos ley sobre alquiler de vivienda (los RDL 26\/2026 y 27\/2026), publicados en el BOE el 30 de septiembre y el 1 de octubre. El Congreso de los Diputados no los convalid\u00f3 y quedaron derogados. El 6 de octubre, el Gobierno aprob\u00f3 dos nuevos, publicados en el BOE el 7 de octubre: el Real decreto ley 29\/2026 (RDL 29\/2026), de medidas urgentes para la protecci\u00f3n de la funci\u00f3n social de la vivienda y la ampliaci\u00f3n de la oferta de vivienda asequible, que es el sustituto del RDL 26\/2026, y el Real decreto ley 28\/2026 (RDL 28\/2026), de medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de alquiler de vivienda habitual, que sustituye al RDL 27\/2026. El primero es una norma extensa, con medidas civiles, procesales, fiscales y financieras; el segundo se limita a reformar el art\u00edculo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el de la duraci\u00f3n y las pr\u00f3rrogas.<\/p>\n

En este art\u00edculo, expondremos las principales novedades de la nueva regulaci\u00f3n:<\/p>\n

I. Marco normativo y calendario de aplicaci\u00f3n<\/h2>\n

Un decreto ley es una norma con rango de ley que el Gobierno puede aprobar en casos de extraordinaria y urgente necesidad. En este caso, los dos decretos ley aprobados tienen un calendario diferente:<\/p>\n

– RDL 29\/2026. Entra en vigor el d\u00eda siguiente al de su publicaci\u00f3n, es decir, el 8 de octubre de 2026, salvo las disposiciones que fijen otra fecha (por ejemplo, el IVA, a partir del 1 de diciembre de 2026).<\/p>\n

– RDL 28\/2026. Entra en vigor el 15 de noviembre de 2026. Hasta entonces contin\u00faa aplic\u00e1ndose el r\u00e9gimen vigente del art\u00edculo 10 de la LAU.<\/p>\n

Para Catalu\u00f1a, hay que tener en cuenta que la nueva disposici\u00f3n adicional duod\u00e9cima de la LAU, introducida por el RDL 29\/2026, aclara que la ley se aplica sin perjuicio del derecho civil catal\u00e1n y de las competencias de la Generalitat en materia de vivienda. En los alquileres de temporada y de habitaciones, esto obliga a leerla conjuntamente con la normativa catalana: la Ley 11\/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo (en vigor desde el 1 de enero de 2026), que ya regula estos contratos en la Ley 18\/2007, del derecho a la vivienda, y la Ley 11\/2026, de 9 de julio, que ha modificado la definici\u00f3n de gran tenedor.<\/p>\n

II. Qu\u00e9 contin\u00faa igual<\/h2>\n

Antes de entrar en las novedades, conviene dejar claro qu\u00e9 contin\u00faa igual, porque los decretos reproducen su texto y esto puede inducir a error:<\/p>\n

– Duraci\u00f3n m\u00ednima de cinco a\u00f1os (siete si el arrendador es persona jur\u00eddica) y pr\u00f3rroga obligatoria anual hasta alcanzarla (art. 9.1 LAU).<\/p>\n

– Desistimiento del arrendatario en un alquiler de vivienda habitual: transcurridos seis meses y con treinta d\u00edas de preaviso (art. 11.1 LAU). Lo que cambia es la incorporaci\u00f3n de una indemnizaci\u00f3n a favor del arrendatario y la existencia de un r\u00e9gimen propio para los contratos temporales.<\/p>\n

– Recuperaci\u00f3n de la vivienda por necesidad del arrendador durante la duraci\u00f3n m\u00ednima, si se ha hecho constar en el contrato: persona f\u00edsica, para ella o para familiares de primer grado, o para el c\u00f3nyuge en caso de sentencia firme; preaviso de dos meses y tres meses para ocuparla (art. 9.3 LAU).<\/p>\n

– L\u00edmite a la actualizaci\u00f3n anual de la renta por el IRAV (el \u00edndice oficial de actualizaci\u00f3n de alquileres) y regla de que, sin pacto expreso, no hay actualizaci\u00f3n (art. 18.1 LAU). El RDL 29\/2026 reescribe su texto, pero mantiene este l\u00edmite.<\/p>\n

– L\u00edmites de renta en zonas de mercado residencial tensionado (art. 17.6 y 17.7 LAU): la renta inicial no puede superar la \u00faltima de los cinco a\u00f1os anteriores en la misma vivienda, con incrementos m\u00e1ximos del 10% en supuestos concretos (rehabilitaci\u00f3n, eficiencia energ\u00e9tica, accesibilidad o contratos de diez a\u00f1os o m\u00e1s) y, si el arrendador es gran tenedor, el l\u00edmite del sistema de \u00edndices de precios de referencia.<\/p>\n

– Umbrales estatales de gran tenedor: m\u00e1s de diez inmuebles urbanos de uso residencial o m\u00e1s de 1.500 m\u00b2 construidos, con posibilidad de reducir a cinco o m\u00e1s inmuebles en las zonas tensionadas cuando lo motive la comunidad aut\u00f3noma, como es el caso de Catalu\u00f1a (art. 3.k de la Ley 12\/2023).<\/p>\n

– Las dos pr\u00f3rrogas extraordinarias del antiguo art\u00edculo 10: hasta un a\u00f1o por vulnerabilidad acreditada y hasta tres a\u00f1os en zona tensionada.<\/p>\n

– Reparaciones ordinarias y obras urgentes (art. 21.1 a 4 LAU), el plazo de treinta d\u00edas del tanteo y del retracto y el derecho de adquisici\u00f3n preferente cuando en el edificio solo hay una vivienda (art. 25 LAU).<\/p>\n

III. Alquiler de temporada y de habitaciones (RDL 29\/2026)<\/h2>\n

Este es el cambio conceptual m\u00e1s importante del RDL 29\/2026. El alquiler \u00abde temporada\u00bb estaba previsto en el art\u00edculo 3.2 de la LAU, como un arrendamiento de uso distinto del de vivienda, sin pr\u00f3rroga obligatoria ni l\u00edmites de renta. En la pr\u00e1ctica serv\u00eda muchas veces para cubrir necesidades de vivienda de larga duraci\u00f3n. Ahora la LAU lo trata como una modalidad de vivienda con reglas propias. Lo concretan estos preceptos:<\/p>\n

– Arts. 2 y 3.2 LAU (concepto): el requisito de permanencia desaparece de la definici\u00f3n de vivienda. El alquiler de temporada sale del art\u00edculo 3.2 (que, adem\u00e1s, excluye en todo caso los que tengan por objeto el alojamiento o el hospedaje de personas) y se define el \u00abarrendamiento de vivienda temporal\u00bb: el que cubre la necesidad de vivienda de un arrendatario desplazado temporalmente de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable.<\/p>\n

– Art. 7 LAU (causa de la temporalidad): el contrato debe prever de manera expresa la causa del desplazamiento. La causa debe ser real y acreditable, y la carga de la prueba corresponde al arrendador. Sin causa, el contrato se trata como uno de vivienda habitual, con efectos retroactivos desde su formalizaci\u00f3n.<\/p>\n

– Art. 9 bis y 9.4 LAU (duraci\u00f3n): la duraci\u00f3n debe superar los treinta y un d\u00edas y, como regla general, no puede pasar de doce meses. Se puede prorrogar por acuerdo expreso mientras persista la causa. Si se superan los doce meses sin justificaci\u00f3n, o se suceden o se novan m\u00e1s de dos contratos temporales entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el primero se considera de vivienda habitual con duraci\u00f3n m\u00ednima y pr\u00f3rrogas.<\/p>\n

– Art. 17.8 LAU (renta): en contratos temporales sucesivos sobre la misma vivienda, la renta de los posteriores no puede subir, en porcentaje anual, por encima del IRAV.<\/p>\n

– Art. 11.2 LAU (desistimiento): el arrendatario de un contrato temporal puede desistir transcurrido un mes desde la formalizaci\u00f3n, con un preaviso de diez d\u00edas.<\/p>\n

– Art. 21 bis LAU (conservaci\u00f3n): el arrendador debe conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad y hacer las peque\u00f1as reparaciones. Una vez recibido el aviso del arrendatario, el arrendador debe responder en cinco d\u00edas h\u00e1biles y, si no lo hace, este puede hacer las reparaciones necesarias y reclamar su importe o descontarlo de la renta del mes siguiente.<\/p>\n

– Art. 5 LAU (excluidos): la exclusi\u00f3n pasa a cubrir tambi\u00e9n la cesi\u00f3n de una parte de la vivienda, con una duraci\u00f3n m\u00e1xima que fijan las administraciones competentes y que no puede superar los treinta y un d\u00edas. Adem\u00e1s, se excluyen las cesiones de habitaciones que realizan entidades del tercer sector, sin \u00e1nimo de lucro, en programas de acogida o inclusi\u00f3n de personas vulnerables.<\/p>\n

– Art. 17.9 LAU (habitaciones): la suma de las rentas de los contratos parciales vigentes simult\u00e1neamente sobre una misma vivienda no puede exceder la renta del contrato de la vivienda completa. En zona tensionada, esta renta unitaria (o, si no existe, la suma de las rentas parciales) debe respetar los l\u00edmites de los apartados 6, 7 y 8 del art\u00edculo 17.<\/p>\n

Contratos anteriores. Seg\u00fan la nueva disposici\u00f3n transitoria octava de la LAU, los contratos de temporada o de vivienda temporal firmados antes de la entrada en vigor contin\u00faan rigi\u00e9ndose por el r\u00e9gimen que les era aplicable hasta el final de la duraci\u00f3n pactada, y entonces se extinguen sin posibilidad de pr\u00f3rroga. Si se renueva o se firma uno nuevo, ya se aplica el r\u00e9gimen de vivienda temporal.<\/p>\n

IV. Gastos, garant\u00edas y formalizaci\u00f3n (RDL 29\/2026)<\/h2>\n

Este es uno de los bloques con m\u00e1s impacto pr\u00e1ctico, porque afecta a cl\u00e1usulas muy habituales en los contratos:<\/p>\n

– Art. 20.1 LAU (tributos y gastos generales): en ning\u00fan caso se pueden imponer al arrendatario los tributos asociados a la vivienda, salvo que sea \u00e9l el obligado tributario. Se mantiene que los gastos generales solo se pueden trasladar por pacto escrito con el importe anual.<\/p>\n

– Art. 20.2 LAU (gesti\u00f3n inmobiliaria): los gastos de gesti\u00f3n inmobiliaria y de formalizaci\u00f3n no se pueden repercutir al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ning\u00fan concepto o denominaci\u00f3n, sea quien sea el arrendador. Cualquier otro servicio no esencial solo corre a su cargo si lo ha solicitado por escrito, informado del car\u00e1cter opcional y del coste.<\/p>\n

– Art. 36.5 LAU (garant\u00eda adicional): se mantiene el l\u00edmite de dos mensualidades, pero se proh\u00edbe exigir al arrendatario la contrataci\u00f3n de seguros de impago o coberturas an\u00e1logas y, en los alquileres temporales, el l\u00edmite baja a una mensualidad.<\/p>\n

– Art. 36.7 LAU (entrega): las partes deben firmar un documento de finalizaci\u00f3n con el estado de la vivienda. Si no se firma, o no constan desperfectos, se presume, salvo prueba en contrario, que se entreg\u00f3 en estado adecuado de conservaci\u00f3n.<\/p>\n

– Art. 37 LAU (contrato por escrito): se mantiene esta facultad y se a\u00f1ade que, a instancia del arrendatario, la formalizaci\u00f3n por escrito es obligatoria. La falta de escrito no afecta a la validez del contrato verbal, pero puede comportar responsabilidades administrativas seg\u00fan la legislaci\u00f3n sectorial.<\/p>\n

– Art. 11.3 LAU (indemnizaci\u00f3n por desistimiento del arrendatario): el desistimiento del arrendatario, tanto en vivienda habitual como en temporal, no genera derecho a ninguna indemnizaci\u00f3n a favor del arrendador.<\/p>\n

V. Reparaciones y venta de la vivienda alquilada (RDL 29\/2026)<\/h2>\n

– Art. 21.5 LAU (reparaciones): cuando hay da\u00f1os que afectan a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, el arrendatario puede requerir por escrito la reparaci\u00f3n adjuntando un presupuesto razonable. El arrendador tiene quince d\u00edas naturales para aceptarlo, proponer una alternativa o ejecutarla. Si no responde o se niega sin justificaci\u00f3n, el arrendatario puede hacer las obras y descontar su importe de las rentas futuras, con un coste razonable y acreditado documentalmente.<\/p>\n

En cuanto a la venta de la vivienda alquilada, el RDL 29\/2026 reforma el art\u00edculo 25 de la LAU. Se mantiene el esquema b\u00e1sico, al que se incorporan algunas novedades:<\/p>\n

– Art. 25.2, 25.3 y 25.5 LAU (precio imputado): si la vivienda se vende con otros inmuebles o activos, la notificaci\u00f3n y la escritura deben indicar el precio imputado a la vivienda alquilada y los criterios objetivos para determinarlo. Omitirlo permite el retracto.<\/p>\n

– Art. 25.7 LAU (venta conjunta): los derechos no decaen por la venta conjunta si la vivienda es jur\u00eddicamente individualizable. El precio imputable resulta de un reparto proporcional con criterios objetivos y verificables (preferentemente el valor de referencia catastral o, en su defecto, una tasaci\u00f3n independiente), y son ineficaces frente al arrendatario las asignaciones de precio que busquen dificultar el ejercicio del derecho. La legislaci\u00f3n de vivienda podr\u00e1 establecer, subsidiariamente, un tanteo y retracto para el \u00f3rgano que designe la Administraci\u00f3n sobre la totalidad del inmueble.<\/p>\n

– Art. 25.8 LAU (renuncia): las partes no pueden pactar la renuncia.<\/p>\n

En la pr\u00e1ctica, un propietario que quiera vender un piso alquilado, solo o dentro de un paquete, deber\u00e1 cuidar especialmente la notificaci\u00f3n al inquilino: una notificaci\u00f3n defectuosa puede dejar abierta la puerta al retracto y dificultar la inscripci\u00f3n de la compraventa.<\/p>\n

VI. Renta: actualizaci\u00f3n y pr\u00f3rroga extraordinaria (RDL 29\/2026)<\/h2>\n

El decreto ley a\u00f1ade, de manera temporal, dos medidas extraordinarias:<\/p>\n

– Limitaci\u00f3n extraordinaria de la actualizaci\u00f3n (disposici\u00f3n final sexta). Si la anualidad del contrato se produce entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, el arrendatario puede negociar la actualizaci\u00f3n. Si la renta ya supera el l\u00edmite m\u00e1ximo del sistema de \u00edndices de precios de referencia, no procede ning\u00fan incremento. En el resto de los casos, el incremento es el que pacten las partes y, sin nuevo pacto, no puede superar el 2%.<\/p>\n

– Pr\u00f3rroga extraordinaria (disposici\u00f3n final quinta). A los contratos de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre de 2026 en los que la pr\u00f3rroga obligatoria finalice antes del 31 de diciembre de 2028 (o la t\u00e1cita, o la t\u00e1cita reconducci\u00f3n), si el arrendatario est\u00e1 al corriente de pago y lo ha estado mensualmente durante los ocho meses anteriores, se le aplica, a petici\u00f3n suya, una pr\u00f3rroga por per\u00edodos anuales de hasta dos a\u00f1os adicionales, con los mismos t\u00e9rminos y condiciones. El arrendador debe aceptarla, salvo que se hayan pactado otros t\u00e9rminos, se firme un contrato nuevo o haya comunicado, en los plazos del art\u00edculo 9.3 LAU, que necesita la vivienda para \u00e9l o para familiares (aunque el contrato no lo previera, si la necesidad es real y acreditada). No se aplica si las partes renuevan o firman un contrato nuevo con una renta al menos un 5% inferior.<\/p>\n

VII. RDL 28\/2026: la continuidad del contrato pasa a ser la regla<\/h2>\n

El RDL 28\/2026, en vigor a partir del d\u00eda 15 de noviembre de 2026, reescribe el art\u00edculo 10 de la LAU.<\/p>\n

– Art. 10.1 LAU (pr\u00f3rroga al final de la duraci\u00f3n m\u00ednima): se prorroga por per\u00edodos sucesivos de cinco a\u00f1os (siete si el arrendador es persona jur\u00eddica), salvo que una parte avise con antelaci\u00f3n. El preaviso del arrendador pasa de cuatro a seis meses; el del arrendatario contin\u00faa siendo de dos. La regla se aplica al vencimiento del contrato y de cualquiera de sus pr\u00f3rrogas, incluidas las voluntarias y las legales.<\/p>\n

– Art. 10.1 LAU, segundo p\u00e1rrafo (indemnizaci\u00f3n): el arrendador que comunique v\u00e1lidamente que no prorroga debe indemnizar al arrendatario con el mayor de estos dos importes: doce mensualidades calculadas seg\u00fan el valor superior del rango individualizado de la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler, o una mensualidad, calculada con el mismo valor, por cada a\u00f1o de residencia en la vivienda (con prorrateo por meses y d\u00edas). Si no se puede obtener un valor individualizado, se calcula con la renta mensual vigente en la fecha de la comunicaci\u00f3n. Se paga en el momento de entregar la vivienda. Si se vende la vivienda, el adquirente que se subroga asume la indemnizaci\u00f3n. Por ejemplo, una familia que haya vivido quince a\u00f1os en la vivienda tendr\u00eda derecho, como m\u00ednimo, a quince mensualidades, y no a doce.<\/p>\n

No hay indemnizaci\u00f3n si el arrendatario re\u00fane los requisitos para obtener una pr\u00f3rroga legal de aceptaci\u00f3n obligatoria para el arrendador y no la solicita. Si la solicita y se aplica, el derecho a la indemnizaci\u00f3n queda diferido hasta el final de esta pr\u00f3rroga y ser\u00e1 exigible entonces, si no concurre ninguna de las causas de exclusi\u00f3n.<\/p>\n

– Art. 10.2 LAU (causas sin indemnizaci\u00f3n): no hay indemnizaci\u00f3n en estos casos, que deben hacerse constar de manera expresa, detallada y por escrito en el preaviso:<\/p>\n

(a) el arrendador persona f\u00edsica necesita la vivienda como residencia permanente para \u00e9l, para familiares de segundo grado de consanguinidad o por adopci\u00f3n, o para su c\u00f3nyuge en caso de sentencia firme de separaci\u00f3n, divorcio o nulidad (si en tres meses no la ocupan, salvo fuerza mayor, el arrendatario tiene derecho a la indemnizaci\u00f3n);<\/p>\n

(b) el arrendatario ha estado ausente de la vivienda m\u00e1s de seis meses de los doce anteriores sin causa justificada (salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares) y sin que hayan continuado viviendo en ella las personas del art\u00edculo 7.1;<\/p>\n

(c) el arrendatario tiene otra vivienda apta en el mismo municipio que puede ocupar;<\/p>\n

(d) las partes firman un nuevo contrato de vivienda habitual;<\/p>\n

(e) el arrendatario rechaza una oferta fehaciente de un nuevo contrato sobre la misma vivienda, realizada dentro del plazo de preaviso, con una permanencia m\u00ednima de cinco a\u00f1os (siete si el arrendador es persona jur\u00eddica) y una renta ajustada a las reglas del art\u00edculo 17.6, aunque no sea zona tensionada;<\/p>\n

– Art. 10.3 y 10.4 LAU (pr\u00f3rrogas pactadas): si, despu\u00e9s del aviso de no prorrogar, las partes acuerdan una pr\u00f3rroga voluntaria, no puede ser inferior a los plazos del apartado 1, y son nulas las estipulaciones de los acuerdos de pr\u00f3rroga que empeoren las condiciones del contrato original en perjuicio del arrendatario.<\/p>\n

– Art. 10.5 y 10.6 LAU (pr\u00f3rrogas extraordinarias): el contenido b\u00e1sico se mantiene, pero cambian tres cosas: (i) se aplican cuando acaba la pr\u00f3rroga obligatoria o cualquiera de las pr\u00f3rrogas del apartado 1, si el contrato debe extinguirse por un preaviso v\u00e1lido; (ii) no son acumulables con otras pr\u00f3rrogas extraordinarias con rango de ley, y la de zona tensionada se aplica con car\u00e1cter preferente; (iii) al acabar la pr\u00f3rroga extraordinaria, el contrato se extingue seg\u00fan el preaviso que la origin\u00f3, sin necesidad de uno nuevo, y es entonces cuando debe pagarse, en su caso, la indemnizaci\u00f3n.<\/p>\n

R\u00e9gimen transitorio. La nueva regla se aplica a los contratos de vivienda habitual vigentes, respecto de los vencimientos posteriores al 15 de noviembre de 2026. Los avisos de no prorrogar realizados v\u00e1lidamente antes de la publicaci\u00f3n del decreto (7 de octubre) mantienen su eficacia y no dan lugar a indemnizaci\u00f3n, ni siquiera si despu\u00e9s el contrato se prorroga por una pr\u00f3rroga extraordinaria. Si en la entrada en vigor faltan menos de seis meses para el vencimiento, el arrendador puede preavisar con cuatro meses. Los contratos que ya est\u00e1n en la pr\u00f3rroga t\u00e1cita anual contin\u00faan en ella hasta el final y, cuando acabe, se les aplica el nuevo r\u00e9gimen. Los que est\u00e1n en t\u00e1cita reconducci\u00f3n (la continuaci\u00f3n t\u00e1cita del C\u00f3digo Civil) se someten a \u00e9l a partir del primer vencimiento posterior al 15 de noviembre, computando conjuntamente el tiempo del contrato original y el de la reconducci\u00f3n.<\/p>\n

Hay un matiz importante. La exposici\u00f3n de motivos del RDL 28\/2026 indica que las decisiones de no prorrogar que se adopten desde la publicaci\u00f3n (7 de octubre) ya quedan sujetas al nuevo r\u00e9gimen. Esto significa que un aviso enviado entre el 7 de octubre y el 15 de noviembre, para un vencimiento posterior, podr\u00eda comportar la indemnizaci\u00f3n. Conviene, pues, revisar cada caso antes de enviar nada.<\/p>\n

Coordinaci\u00f3n con la pr\u00f3rroga extraordinaria del RDL 29\/2026. Cuando el RDL 28\/2026 est\u00e9 en vigor, la pr\u00f3rroga de la disposici\u00f3n final quinta del RDL 29\/2026 no se aplicar\u00e1 si procede la pr\u00f3rroga del art\u00edculo 10.1. Si se aplica a un contrato en el que el arrendador ya hab\u00eda comunicado que no prorrogaba, el contrato se extingue al acabar, salvo que las partes pacten una pr\u00f3rroga o firmen un contrato nuevo, y la extinci\u00f3n sin ninguna de las causas del art\u00edculo 10.2 da derecho a la indemnizaci\u00f3n.<\/p>\n

VIII. Impagos y desahucios (RDL 29\/2026)<\/h2>\n

Aqu\u00ed el decreto modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y crea un r\u00e9gimen propio de suspensiones.<\/p>\n

– Art. 22.6 LEC (enervaci\u00f3n extraordinaria): cuando se acredita una situaci\u00f3n de vulnerabilidad econ\u00f3mica y la Administraci\u00f3n no ofrece una alternativa habitacional adecuada, est\u00e1 obligada a enervar la acci\u00f3n pagando o consignando todo lo que se reclama. Dispone de dos meses improrrogables, durante los cuales se suspende el proceso y, en su caso, el lanzamiento. Si paga, se archiva el proceso y el alquiler contin\u00faa vigente. Si no lo hace ni ofrece una alternativa, queda subrogada autom\u00e1ticamente en la posici\u00f3n deudora del arrendatario, sin lanzamiento, y el contrato contin\u00faa hasta que expire mientras dure la vulnerabilidad. Esta enervaci\u00f3n no cuenta como la ordinaria y es posible aunque se haya realizado el requerimiento de pago del apartado 4.<\/p>\n

– Art. 2 (suspensi\u00f3n hasta el 31 de diciembre de 2030): si el demandante es una entidad dedicada a adquirir inmuebles o carteras de pr\u00e9stamos impagados por un precio claramente inferior al de tasaci\u00f3n con el objetivo de eludir la funci\u00f3n social de la vivienda o maximizar su rentabilidad, el tribunal debe suspender el proceso cuando el demandado sea vulnerable y no tenga alternativa. Si el demandante es otra persona, el tribunal solicita un informe a la Administraci\u00f3n y, si no hay alternativa, suspende el proceso, con compensaci\u00f3n a cargo de la Administraci\u00f3n para personas f\u00edsicas y entidades de alquiler asequible (como m\u00e1ximo, la renta dejada de percibir y los suministros impagados). La suspensi\u00f3n se revisa cada doce meses y se levanta, como m\u00e1ximo, a los tres a\u00f1os. No hay suspensi\u00f3n, en cambio, si el demandante es una persona f\u00edsica titular de dos o menos viviendas, ni cuando el tribunal aprecia que debe prevalecer la vulnerabilidad del demandante (salvo que sea persona jur\u00eddica o gran tenedor).<\/p>\n

Estas reglas tambi\u00e9n se aplican a los procedimientos de ejecuci\u00f3n en curso a la entrada en vigor, siempre que el lanzamiento no se haya practicado.<\/p>\n

El decreto a\u00f1ade, adem\u00e1s, una limitaci\u00f3n para la especulaci\u00f3n, vigente hasta el 31 de diciembre de 2030 (en el art\u00edculo 1). Afecta a las entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de pr\u00e9stamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior al de tasaci\u00f3n, y a las personas jur\u00eddicas que sean grandes tenedores, sus grupos o quienes act\u00faen por su cuenta: no podr\u00e1n adquirir viviendas por una contraprestaci\u00f3n inferior al 70% del valor de mercado, que debe determinar una sociedad de tasaci\u00f3n homologada por el Banco de Espa\u00f1a, independiente de las partes.<\/p>\n

Hay excepciones (vivienda asequible o social hasta al menos el 31 de diciembre de 2030, atenci\u00f3n sociosanitaria, colectivos vulnerables, v\u00edctimas de violencia de g\u00e9nero y entidades adheridas a un c\u00f3digo de buenas pr\u00e1cticas aprobado por el Consejo de Ministros, que todav\u00eda debe aprobarse) y las adquisiciones derivadas de ejecuciones judiciales solo quedan fuera si la entidad que insta la ejecuci\u00f3n cumple este c\u00f3digo. Si, por estas excepciones, una de estas entidades adquiere por menos del 70% una vivienda donde vive una persona vulnerable sin alternativa, se suspende su lanzamiento hasta el 31 de diciembre de 2030.<\/p>\n

IX. Novedades fiscales para propietarios e inquilinos (RDL 29\/2026)<\/h2>\n

El t\u00edtulo II del decreto es extenso y t\u00e9cnico. Nos limitamos a las medidas que pueden afectar a un propietario o a un inquilino particular. Convendr\u00e1 concretar su aplicaci\u00f3n con un asesor fiscal y esperar su posible desarrollo reglamentario.<\/p>\n

– IRPF, rendimientos del alquiler. La reducci\u00f3n del rendimiento neto positivo del alquiler de vivienda ya exist\u00eda, con una reducci\u00f3n general y porcentajes m\u00e1s altos en supuestos determinados de la Ley 12\/2023. El decreto rehace su escala con efectos desde su entrada en vigor: seg\u00fan la continuidad del arrendatario, la renta respecto del \u00edndice de referencia y del contrato anterior, la zona tensionada, la edad del arrendatario, el alquiler a una administraci\u00f3n o entidad sin \u00e1nimo de lucro o la rehabilitaci\u00f3n reciente, las reducciones van del 15% al 100%. En general quedan fuera los grandes tenedores, los rendimientos no declarados y los contratos que incumplan los l\u00edmites del art\u00edculo 17.6 LAU.<\/p>\n

– IRPF, deducci\u00f3n para el inquilino. Es una deducci\u00f3n estatal nueva: el 10% de las cantidades satisfechas por el alquiler de la vivienda habitual, para contribuyentes con base imponible inferior a 33.007,20 euros anuales. La base m\u00e1xima es de 11.630 euros y se va reduciendo a partir de los 23.007,20 euros. Es necesario, adem\u00e1s, no ser titular de otra vivienda a menos de cincuenta kil\u00f3metros durante al menos la mitad del per\u00edodo impositivo.<\/p>\n

– Venta de viviendas. Hasta el 31 de diciembre de 2027, la ganancia patrimonial por la transmisi\u00f3n onerosa de una vivienda est\u00e1 exenta al 100% si el valor de transmisi\u00f3n es de hasta 200.000 euros, y parcialmente entre 200.000 y 800.000 euros. El texto exige, entre otros requisitos, que la vivienda haya estado desocupada de manera continuada y sin causa justificada durante los dos a\u00f1os anteriores, condici\u00f3n que conviene analizar en cada caso.<\/p>\n

– IBI. El recargo sobre las viviendas desocupadas con car\u00e1cter permanente (m\u00e1s de dos a\u00f1os sin causa justificada) ya exist\u00eda, pero el decreto ley lo reformula: hasta el 50% de la cuota con car\u00e1cter general y hasta el 100% o m\u00e1s seg\u00fan la duraci\u00f3n y el n\u00famero de inmuebles del titular. Como novedad, los ayuntamientos en zona tensionada podr\u00e1n aplicar un recargo a los alojamientos de uso tur\u00edstico (hasta el 50%, el 100% con dos inmuebles y el 150% con cuatro o m\u00e1s).<\/p>\n

– IVA. Desde el 1 de diciembre de 2026, dejan de estar exentos de IVA los alquileres de apartamentos o viviendas amuebladas con servicios propios de la industria hotelera, y tambi\u00e9n los que no superen las treinta noches a favor de un mismo arrendatario (salvo que sea la vivienda habitual del arrendador). Hasta ahora la exenci\u00f3n solo se exceptuaba cuando el arrendador prestaba servicios de hosteler\u00eda. Las obras de renovaci\u00f3n y reparaci\u00f3n de viviendas destinadas a alquiler de vivienda habitual pasan a poder tributar al 10%.<\/p>\n

X. Las ocho claves de la modificaci\u00f3n legislativa<\/h2>\n

1. Alquiler de temporada. Deja de ser un contrato de uso distinto del de vivienda y pasa a ser el \u00abarrendamiento de vivienda temporal\u00bb, con causa obligatoria, duraci\u00f3n general m\u00e1xima de doce meses y l\u00edmites de renta (RDL 29\/2026; arts. 2, 3.2, 7, 9 bis, 17.8 y 21 bis LAU).<\/p>\n

2. Alquiler de habitaciones. Se reconoce expresamente su encaje en la LAU y la suma de las rentas no puede superar la del piso entero (arts. 2 y 17.9 LAU).<\/p>\n

3. Fin de la pr\u00f3rroga t\u00e1cita anual. Transcurridos cinco a\u00f1os (siete si el arrendador es persona jur\u00eddica), el contrato se prorroga por per\u00edodos sucesivos de cinco (o siete) a\u00f1os; el preaviso del arrendador sube de cuatro a seis meses y, si no quiere prorrogar, debe pagar una indemnizaci\u00f3n de al menos doce mensualidades, salvo las causas legales que la excluyen (RDL 28\/2026; art. 10 LAU).<\/p>\n

4. Gastos, garant\u00edas y honorarios. Prohibici\u00f3n de repercutir al arrendatario los tributos asociados a la vivienda y los honorarios de gesti\u00f3n y formalizaci\u00f3n, y prohibici\u00f3n de exigir seguros de impago (arts. 20 y 36.5 LAU).<\/p>\n

5. Reparaciones. Procedimiento nuevo para que el arrendatario requiera la reparaci\u00f3n y, si el arrendador no responde, la haga y descuente su importe (art. 21.5 LAU).<\/p>\n

6. Venta de la vivienda alquilada. El tanteo y el retracto sobreviven a la venta conjunta con otros inmuebles y no se puede renunciar a ellos (art. 25 LAU).<\/p>\n

7. Pr\u00f3rroga extraordinaria de hasta dos a\u00f1os y limitaci\u00f3n de la actualizaci\u00f3n de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027 (RDL 29\/2026; disposiciones finales quinta y sexta).<\/p>\n

8. Desahucios. Nueva enervaci\u00f3n extraordinaria a cargo de la Administraci\u00f3n en casos de vulnerabilidad y nuevas suspensiones hasta el 31 de diciembre de 2030 (RDL 29\/2026; arts. 2 y 5).<\/p>\n

En definitiva, conviene revisar los contratos vigentes y planificar con antelaci\u00f3n los vencimientos, especialmente los que se acercan al final de los cinco o siete a\u00f1os. Cada situaci\u00f3n presenta particularidades propias que requieren un an\u00e1lisis individualizado. En Fern\u00e1ndez Advocats asesoramos a propietarios y arrendatarios en la revisi\u00f3n de contratos, en la planificaci\u00f3n de los vencimientos y en la resoluci\u00f3n de conflictos arrendaticios.<\/p>\n

El presente art\u00edculo es meramente divulgativo y no supone asesoramiento ni compromiso de actualizaci\u00f3n. Para m\u00e1s informaci\u00f3n, contacte con info@fernandezadvocats.es<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

DESCARGAR ART\u00cdCULO COMPLETO EN PDF.   El 29 de septiembre de 2026 el Gobierno aprob\u00f3 dos reales decretos ley sobre alquiler de vivienda (los RDL 26\/2026 y 27\/2026), publicados en el BOE el 30 de septiembre y el 1 de octubre. El Congreso de los Diputados no los convalid\u00f3 y quedaron derogados. 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