DESCARREGAR ARTICLE COMPLET EN PDF.
Introducció
És comú al mercat immobiliari que abans de la formalització d’un contracte de compravenda es reservi l’immoble i es celebri un contracte d’arres entre les parts, en base al qual el futur comprador reserva l’immoble per un període determinat a canvi de dipositar un import econòmic en concepte d’arres i a compte del preu de compravenda acordat. Aquest període concedit pel venedor sol ser requerit pel futur comprador a efectes de tenir marge suficient per obtenir el finançament necessari.
En l’àmbit de Catalunya, si arribat el venciment del termini disposat per formalitzar la compravenda mitjançant escriptura notarial i el futur comprador, finalment, decideix no tirar endavant l’operació, ¿aquest té dret a què se li retorni la quantitat dipositada en concepte d’arres?
Arres confirmatòries o penitencials
Si l’immoble objecte de la compravenda s’ubica geogràficament a Catalunya serà d’aplicació el nostre dret civil propi, en aquest cas, les disposicions contingudes al Llibre VI del Codi Civil de Catalunya (Llei 3/2017, de 15 de febrer, del llibre sisè del Codi civil de Catalunya, relatiu a les obligacions i els contractes, i de modificació dels llibres primer, segon, tercer, quart i cinquè), que va entrar en vigor l’1 de gener de 2018.
Si el contracte no especifica el contrari, les arres seran sempre de tipus confirmatòries, d’acord amb el disposat a l’art. 621-8.1 CCCat: “La entrega per part del comprador d’una quantitat de diners al venedor s’entén feta com a arres confirmatòries, és a dir, en senyal de conclusió i a compte del preu de la compravenda”. En cas d’incompliment d’alguna de les parts, l’altra estarà facultada per exigir el compliment de les obligacions o, en defecte d’això, sol·licitar la rescissió del contracte amb la corresponent indemnització per danys i perjudicis. Llavors, perquè les arres siguin de tipus penitencial caldrà pactar-ho expressament i les conseqüències en cas d’incompliment seran les següents: “Si el comprador desisteix del contracte, les perd, llevat que el desistiment estigui justificat d’acord amb el disposat per l’article 621-49. Si qui desisteix és el venedor, les ha de retornar doblades”.
Això ve confirmat per la jurisprudència, per exemple, per la SAP de Girona, Sec. 1ª, núm. 741/2024 de 10 d’octubre:
“Les arres penitencials de l’art.1454 del CC (EDL 1889/1), com a mitjà lícit de desistir les parts del contracte mitjançant la pèrdua o restitució doblada, havien de ser pactades en forma expressa segons constant jurisprudència del TS, ja que en altre cas havien d’entendre’s com a confirmatòries. L’article 621-8 del CCCat (EDL 2017/6795) també defineix tant les arres penitencials, les quals determina també que han de ser pactades de manera expressa, com les confirmatòries que són les que es presumeixen si no hi ha pacte en contra de les parts contractants”.
Arres penitencials i desistiment del comprador
Com indicat anteriorment, en el marc d’unes arres penitencials el nostre ordenament contempla que si és el comprador qui desisteix del contracte, les perd, llevat que el desistiment estigui justificat d’acord amb el disposat per l’art. 621-49 CCCat.
Acudint a aquest art. 621-49 relatiu a la “previsió de finançament per tercer”, hem de destacar que la voluntat del legislador català ha estat la de considerar aquesta facultat de desistiment ex art. 621-49 CCCat només predicable respecte de la compravenda immobiliària, sense distinció de l’objecte de venda, és a dir, amb independència de si l’immoble és per habitatge o té ús diferent al d’habitatge. A nivell subjectiu, no tindrà transcendència si el comprador és persona física o jurídica. El que sí és fonamental és que es prevegi contractualment el finançament i que aquest provingui d’una entitat de crèdit.
Com diu la STS de 23 de setembre de 2014 (ROJ: STS 3746/2014 – ECLI:ES:TS:2014:3746) el concepte d’aquestes arres de desistiment és, doncs, el de lliurament d’una quantitat que si incompleix o desisteix el comprador les perd i si ho fa el venedor les retorna duplicades.
Així les coses, els REQUISITS perquè el comprador pugui desistir de la compravenda tenint dret al reemborsament de la quantitat dipositada en concepte d’arres, són:
-
La previsió en el contracte del finançament de tot o part del preu per una entitat de crèdit.
Vegem com la SAP de Barcelona, Sec. 4ª, núm. 227/2022 de 18 de maig estableix que: “A l’escriptura d’arres es va fer constar que els compradors necessitaven finançament hipotecari, i davant la impossibilitat d’obtenir-lo cal aplicar l’article 621-49 CCC”.
Aquesta previsió explícita en el contracte ve ratificada per moltes altres sentències, entre les quals, de forma molt nítida per la recent SAP de Barcelona, Sec. 4ª, núm. 85/2024 de 19 de febrer:
“Perquè no regeixi el pacte de pèrdua de la quantitat lliurada en cas de no consumar-se el contracte, l’article 621-49 del Codi Civil de Catalunya (EDL 2017/6795) preveu que la necessitat de finançament es faci constar en el contracte. La norma es refereix al supòsit que el contracte prevegi que el comprador ha de finançar tot o part del preu, en el qual cas, si el finançament no se li concedeix i ho acredita davant l’altra part, pot desistir del contracte amb devolució de les quantitats lliurades. Però s’exigeix que això consti en el contracte i en aquest cas no hi ha res al respecte en els documents contractuals. No n’hi ha prou amb el que pugui saber la part venedora, no n’hi ha prou el coneixement, perquè la llei es refereix a la constància en el contracte. Entre altres raons perquè pot ser que hi hagi un pacte en contra”.
-
Que no existeixi pacte entre les parts contrari a aquesta facultat. El desistiment per manca de finançament és una facultat legal que els contractants poden excloure mitjançant pacte, exigint-se jurisprudencialment que aquesta exclusió sigui prevista amb caràcter exprés en el contracte. Per tant, veiem com opera la lliure autonomia de la voluntat com a principi general del dret civil ex art. 1255 del Codi civil comú i, concretament previst a Catalunya per l’art. 111-6 CCCat, recollint com a disposició preliminar el principi de llibertat civil, essent que, a diferència de l’article 1255 del Codi civil espanyol, el precepte de la normativa catalana no es limita a l’autonomia contractual, sinó que té caràcter de principi general.
-
El comprador ha de justificar documentalment i dins del termini pactat la denegació del finançament per part de l’entitat. En aquest sentit, si en el contracte d’arres no s’ha previst un termini específic perquè el comprador justifiqui la denegació del finançament, aquesta justificació documental (certificat de l’entitat bancària) haurà de dur-se a terme dins del termini màxim previst per a la consumació de la compravenda.
Només excepcionalment aquesta justificació de la denegació de finançament no tindria validesa i el venedor podria fer-se amb les arres: en el supòsit d’un actuar negligent del comprador, això és, quan aquest signi unes arres penitencials i sàpiga per endavant que no té cap opció d’obtenir finançament. En aquest punt, vegem la precisió que fa sobre la diligència del comprador la STSJ Catalunya, Sec. 1ª, núm. 44/2024 de 19 de setembre:
“La diligència deguda quan la llei no diu res al respecte ha de ser la que contempla l’art. 1104 del CC (EDL 1889/1), això és, la que exigeixi la naturalesa de l’obligació i correspongui a les circumstàncies de les persones, temps i lloc. La diligència que pertoqui en cada cas (si no s’expressa, serà la corresponent a un bon pare de família), a més de pauta de conducta, és també la mesura de l’incompliment i de la responsabilitat que se’n derivi.
(…)
En aquest sentit, afirmem que “la llei distingeix entre l’actitud de qui pretén obtenir un finançament hipotecari sense cap possibilitat per a això (als quals nega protecció per la seva actitud negligent) amb la dels compradors que, com succeeix en el supòsit que ens ocupa, si bé “ab initio” tenien ingressos suficients per fer front al finançament, es van veure immersos en una conjuntura imprevisible [la pèrdua imprevista d’ingressos en virtut de l’extinció de les rendes que percebien pel lloguer d’una altra finca], que els va impedir l’obtenció del finançament”.
Conclusions
Si actuem en qualitat de comprador i signem un contracte d’arres penitencials perquè necessitem un marge de temps per obtenir el finançament, és important que ens assessorem mitjançant un advocat amb expertesa en dret immobiliari per deixar blindada la devolució del dipòsit en cas de denegació del préstec per part de l’entitat bancària. Això és degut al fet que els contractes d’arres solen elaborar-se per part de la immobiliària que ha contractat la part venedora i amb la qual no sol haver-hi una relació prèvia per part del comprador. En aquesta casuística, la immobiliària sol actuar també en qualitat de dipositària.
Com hem vist, és imprescindible que hi hagi una previsió específica en el contracte que tot o part del preu de la compravenda està subjecte a finançament per part d’una entitat de crèdit (no essent possible un finançament que provingui d’un familiar). També hem d’assegurar-nos que en la lletra petita del contracte no figuri un pacte entre les parts que suposi la renúncia de la part compradora a aquesta facultat legal que habilita a la restitució del dipòsit en concepte d’arres en cas de denegació del finançament. Addicionalment, haurem de controlar els temps i actuar amb antelació suficient, atès que per acreditar la denegació del finançament serà indispensable aportar un certificat emès per l’entitat de crèdit abans de la data prevista en el contracte o, si no es preveu data específica, abans de la data límit per formalitzar la compravenda.
Si la part compradora preveu certes dificultats o necessita més temps per a la cerca del préstec hipotecari més òptim, una bona opció és la previsió que operi una pròrroga contractual a petició de la part compradora.
En cas d’actuar com a part venedora, la tasca d’assessoria jurídica en la redacció del contracte s’orientarà a evitar que el comprador invoqui el dret de desistiment de manera fraudulenta, utilitzant-lo com a excusa per deslligar-se arbitràriament del seu compromís de compra en perjudici del venedor. Per a això, s’establiran condicions que exigeixin un esforç real en l’obtenció del finançament o una previsió de condicions concretes que ha de complir el seu préstec hipotecari (per exemple, no sol·licitar un capital superior al 70% del valor de taxació de l’immoble), havent d’acreditar la negativa d’almenys tres entitats financeres i excloent aquells supòsits en què el rebuig es degui a causes atribuïbles al mateix comprador, com la manca d’entrega d’informació suficient o altres incompliments similars.
El present article és merament divulgatiu i no suposa assessorament ni compromís d’actualització. Per a més informació o assessorament, contacti amb info@fernandezadvocats.es