DESCARREGAR ARTICLE COMPLET EN PDF.
És habitual que en els contractes d’arrendament d’habitatge es prevegi que el cost de l’Impost sobre Béns Immobles i/o la taxa d’escombraries vagi a càrrec de l’arrendatari. Encara més actualment, quan moltes localitats de Catalunya estan incloses dins de les zones de mercat residencial tensionat i s’aplica una limitació dels preus del lloguer d’acord amb els postulats de la coneguda Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge.
En no poques ocasions, l’arrendador imputa contractualment a l’arrendatari el pagament de l’IBI i de la taxa de residus sense concretar l’import anual que aquests impostos suposen en el moment de perfeccionar el contracte. És vàlida aquesta clàusula o pot ser declarada nul·la? En conseqüència, té dret l’inquilí a negar-se a abonar aquests imports quan l’arrendador li remet el rebut sense la mencionada previsió del preu anual?
1. Llibertat de pacte que habilita imposar a l’inquilí la càrrega de pagar l’IBI i la taxa d’escombraries
La lliure autonomia de la voluntat com a principi rector del dret civil permet que, si arrendador i arrendatari pacten expressament en el contracte que el cost meritat per l’IBI i la taxa d’escombraries serà assumit per l’inquilí, aquest pacte tingui plena validesa i es constitueixi en una obligació que l’inquilí haurà de complir.
De fet, els tribunals han vingut confirmant que s’ha d’admetre el pacte pel qual l’arrendatari assumeix el pagament de l’IBI. Quelcom que, d’altra banda, ja preveia l’apartat 10.2 de la disposició transitòria segona de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans, per als contractes d’arrendament d’habitatge celebrats amb anterioritat al 9 de maig de 1985, establint, a més, de manera específica, que quan la quota de l’IBI no estigués individualitzada “es dividirà en proporció a la superfície de cada habitatge”.
Així les coses, en cas que l’arrendatari no efectuï el pagament, ens trobaríem davant d’un incompliment de les obligacions recollit a l’article 27 de la Llei d’Arrendaments Urbans (d’ara endavant, LAU), relatiu a “la manca de pagament de la renda o, si escau, de qualsevol de les quantitats el pagament de les quals hagi assumit o correspongui a l’arrendatari” (art. 27.2 lletra a), en connexió amb l’article 1124 del Codi Civil, que permet a l’arrendador exigir el compliment de l’obligació o promoure la resolució del contracte mitjançant la corresponent acció de desnonament per manca de pagament i reclamació de quantitat (art. 250.1.1r LEC).
Ara bé, com s’ha de recollir l’obligació del pagament de l’IBI i de la taxa d’escombraries per part de l’arrendatari perquè sigui legal i no pugui ser invalidada?
L’article 20 LAU, relatiu a les despeses generals i de serveis individuals, recull en el seu apartat 1 que “les parts poden pactar que les despeses generals per al sosteniment adequat de l’immoble, els seus serveis, tributs, càrregues i responsabilitats que no siguin susceptibles d’individualització i que corresponguin a l’habitatge arrendat o als seus accessoris, vagin a càrrec de l’arrendatari”, tot afegint que “per a la seva validesa, aquest pacte haurà de constar per escrit i determinar l’import anual d’aquestes despeses a la data del contracte”.
Acollint-se a aquesta redacció, alguns advocats de l’arrendatari demandat intenten invalidar la clàusula que estableix l’obligació de pagament d’aquestes despeses o tributs al·legant que, si no es determina en el contracte el seu import anual a la data del contracte, aquesta clàusula és nul·la i, per tant, inaplicable.
2. Interpretació de l’article 20 LAU: l’IBI i la taxa d’escombraries són despeses individualitzades
Aquesta qüestió sobre l’especificació en el contracte de quin era l’import de l’IBI i de la taxa d’escombraries en el moment del contracte ha arribat al nostre màxim Tribunal, el Tribunal Suprem, que ha resolt recentment mitjançant la sentència núm. 1637/2025, de 17 de novembre, confirmant que el pacte pel qual l’arrendatari assumeix aquests pagaments és vàlid encara que no es determini l’import anual a la data del contracte, ja que es tracta d’imports anuals que es troben individualitzats per a l’habitatge arrendat.
Així, l’esmentada STS, Sala 1a, núm. 1637/2025, de 17 de novembre, realitza una interpretació hermenèutica de l’article 20 LAU i parteix d’una distinció clau entre:
- a) Despeses no susceptibles d’individualització: són aquelles que corresponen a l’edifici en el seu conjunt (despeses generals de la comunitat, tributs sobre l’immoble en la seva totalitat, costos d’assegurances de la comunitat o de l’edifici, etc.) i que no poden mesurar-se o assignar-se de manera precisa a un habitatge concret.
b) Despeses susceptibles d’individualització: són aquelles que, a més de les mesurades mitjançant comptador, s’assignen de manera precisa i directa a l’habitatge arrendat. És a dir, s’inclouen en la categoria de despeses individualitzables: l’IBI, la taxa d’escombraries o les despeses per serveis amb comptador individual (aigua, electricitat, gas, telèfon, etc.).
Conclusions
El Tribunal Suprem, partint d’aquesta distinció conceptual entre despeses individualitzables i no individualitzables, conclou que, atès que l’IBI i la taxa d’escombraries recauen de manera individualitzada sobre l’habitatge objecte del contracte, no es consideren despeses generals no susceptibles d’individualització. Per tant, com que l’exigència de determinar l’import anual només és aplicable a les despeses no individualitzables, el requisit del paràgraf quart de l’article 20.1 LAU no els és aplicable.
D’aquesta manera, l’exigència de l’article 20 LAU de determinar l’import anual s’aplica exclusivament a les despeses generals de l’immoble que no siguin susceptibles d’individualització (per exemple, assegurança de la comunitat o despeses generals de neteja de l’edifici), quedant l’IBI i la taxa d’escombraries fora de l’àmbit de l’article 20.1 LAU.
En definitiva, de moment, els arrendadors que hagin previst aquesta clàusula sense determinar l’import poden respirar tranquils, ja que aquest pacte s’entén vàlid i exigible. Tanmateix, sembla que hi ha consens al Congrés dels Diputats per dur a terme una nova reforma en matèria de lloguers que prohibirà explícitament imputar el pagament de l’IBI a l’arrendatari.
El present article és merament divulgatiu i no suposa assessorament ni compromís d’actualització.
Per a més informació o assessorament, contacteu amb info@fernandezadvocats.es