L’existència de fuites pot generar deures de reparació, una eventual responsabilitat contractual o, en supòsits greus, altres accions per a l’arrendatari. Però no autoritza per si sola a conservar l’ús del local i deixar de pagar la renda o les quantitats pactades. Així ho aclareix la Sentència del Tribunal Suprem, Sala 1a, n.º 622/2024, de 8 de maig.
La resolució analitza un arrendament de quatre locals destinats a serveis sanitaris, essent especialment rellevant perquè fa un tractament de l’arrendament d’ús diferent del d’habitatge separant tres qüestions que sovint es confonen: l’existència de desperfectes, el dret a exigir-ne la reparació i la possibilitat de suspendre el pagament de la renda.
1. Supòsit de fet
L’arrendadora va adquirir quatre locals comercials i, el mateix dia, els va arrendar a una societat que els destinava a activitat sanitària. El contracte tenia una durada de vuit anys i preveia una renda mensual de 12.750 euros, més IVA. Un tercer garantia solidàriament les obligacions de l’arrendatària.
El contracte incloïa una clàusula expressa per la qual l’arrendatària assumia les obres de reparació, conservació, substitució i manteniment dels locals i instal·lacions, amb renúncia a la regla de conservació prevista per als arrendaments d’habitatge.
L’arrendatària va deixar pendents diverses quantitats: pagaments parcials d’algunes mensualitats i, sobretot, imports repercutits per IBI i taxa de residus. El deute reclamat ascendia a 261.326,86 euros, fet que va portar la part arrendadora a promoure un desnonament per falta de pagament, acumulant l’acció de reclamació de quantitat.
La defensa de l’arrendatària es va basar, entre altres arguments, en què unes inspeccions sanitàries havien apreciat fuites i despreniments al sostre de la planta primera, circumstància que va portar a suspendre parcialment una part de l’activitat sanitària. Sostenia que l’incompliment de l’arrendadora en matèria de conservació justificava no pagar les quantitats reclamades. També invocava la moratòria de renda prevista durant la pandèmia.
El Jutjat i l’Audiència Provincial van desestimar inicialment la demanda. L’Audiència va considerar que els impagaments parcials eren poc significatius, que operava la moratòria COVID i que les deficiències del local justificaven l’incompliment de l’arrendatària. L’arrendadora va recórrer en cassació.
2. El problema jurídic: unes fuites permeten suspendre la renda?
El nucli del cas era determinar si les fuites i els despreniments del sostre detectats en una planta de l’immoble permetien a l’arrendatària invocar l’excepció de contracte no complert (exceptio non adimpleti contractus) per deixar d’abonar la renda i les quantitats assimilades, mentre seguia ocupant i explotant els locals.
La pregunta exigia respondre a dues altres qüestions:
- si el defecte al·legat era prou greu i provat per paralitzar l’obligació principal de pagament;
- i si, en un local comercial en què la tipologia d’arrendament és d’ús diferent del d’habitatge, era vàlida la clàusula que traslladava a l’arrendatària les reparacions, conservació i manteniment.
3. Normativa i jurisprudència aplicable
- Articles 35 i 27.2.a) de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU). En els arrendaments per a ús diferent del d’habitatge, la manca de pagament de la renda o de les quantitats que correspongui pagar a l’arrendatari constitueix causa de resolució. La remissió operada per l’article 35 condueix a la causa resolutòria de l’article 27.2.a) de la LAU.
- Article 4.3 LAU. Aquests arrendaments es regeixen prioritàriament per la voluntat de les parts, dins dels límits legals. Per això, la Sala considera eficaç la clàusula clara i expressa que va atribuir a l’arrendatària la reparació i conservació dels locals, inclosa la renúncia al règim de l’article 21 LAU.
- Articles 1124 i 1255 del Codi Civil. El primer sustenta els remeis davant l’incompliment en contractes recíprocs; el segon consagra la llibertat de pactes, sempre que no contradiguin la llei, la moral ni l’ordre públic. La Sala entén que la clàusula d’assumpció de reparacions no sobrepassava aquests límits.
- Reial Decret-llei 15/2020, de 21 d’abril. Els seus articles 1, 3 i 4 van regular una moratòria extraordinària per a determinats arrendaments d’ús diferent d’habitatge afectats per la pandèmia. El Tribunal Suprem precisa que aquesta moratòria no elimina ni saneja una causa de resolució per impagaments ja existents abans de la seva aplicació, i que es projectava sobre les rendes devengades durant la situació excepcional.
La sentència es recolza en la seva doctrina sobre l’excepció de contracte no complert. Conforme a la línia que cita —en particular, les SSTS 294/2012, de 18 de maig, i 156/2016, de 15 de març—, aquesta excepció pot suspendre provisionalment la prestació de qui l’invoca, però requereix un incompliment de la contrapart que afecti una obligació bàsica o essencial. No n’hi ha prou amb una prestació defectuosa ni amb l’incompliment d’obligacions accessòries o complementàries.
Aplicat aquest criteri, el Tribunal Suprem descarta que les fuites acreditades en les actes sanitàries justifiquessin l’impagament. Les actes constataven deficiències, però no provaven mitjançant pericial el seu origen, gravetat, les obres necessàries, la seva durada, cost o imputació a l’arrendadora. A més:
- les deficiències afectaven la primera planta, mentre que l’arrendament comprenia altres tres locals i l’arrendatària va continuar en la possessió i explotació;
- la suspensió administrativa obeïa també a altres incompliments sanitaris;
- l’arrendatària coneixia l’estat de l’immoble, ja que estava vinculada amb les societats venedores; i
- havia assumit contractualment, de forma expressa, les obligacions de reparació i manteniment.
Per tant, el Tribunal no nega que una deficiència greu pugui tenir conseqüències jurídiques. El que rebutja és que, amb aquesta prova i aquest contracte, les fuites permetessin deixar de pagar el lloguer i les despeses repercutides.
4. Conclusió: la sentència del Tribunal Suprem
El Tribunal Suprem va estimar el recurs de cassació de l’arrendadora, va cassar i anul·lar la sentència de l’Audiència Provincial i, en resoldre el fons, va declarar resolt el contracte d’arrendament. Com a conseqüència, es va ordenar el desallotjament dels locals, amb llançament si no es lliuraven voluntàriament; va condemnar solidàriament l’arrendatària i el fiador al pagament de 261.326,86 euros per rendes i quantitats assimilades impagades, a més d’estendre la condemna a les rendes i quantitats que es devenguessin fins al lliurament efectiu dels immobles.
En conseqüència, les fuites no donen a l’inquilí una facultat automàtica per deixar de pagar. Per oposar amb èxit l’incompliment de l’arrendador davant d’una reclamació de rendes cal acreditar un incompliment essencial, greu i prou provat, valorar si l’arrendatari continua gaudint de l’immoble i revisar amb especial atenció el que el contracte assigna a cada part en matèria de deures de conservació i reparacions. En un local comercial, una clàusula expressa pot desplaçar vàlidament aquestes obligacions cap a l’arrendatari, atès que la llibertat de pactes permet a les parts contractuals convenir una concreta distribució de les obligacions de conservació i reparació de l’immoble.
El present article és merament divulgatiu i no suposa assessorament ni compromís d’actualització. Per a més informació o assessorament, contacti amb info@fernandezadvocats.es
