Es pot prohibir el lloguer turístic en una comunitat de propietaris a Catalunya?

DESCARREGAR ARTICLE COMPLET EN PDF.

L’increment dels habitatges d’ús turístic a Catalunya ha generat nombrosos debats en el si de les comunitats de propietaris, especialment en zones urbanes on la convivència pot veure’s afectada. Davant d’aquesta realitat, una pregunta cada cop més freqüent és: pot una comunitat de veïns limitar o prohibir el lloguer turístic d’un pis?

La resposta és afirmativa, però amb matisos. En aquest article expliquem de manera clara i pràctica com funciona el marc legal a Catalunya, quins requisits s’han de complir per modificar els estatuts i prohibir els pisos turístics, i què pot fer una comunitat quan l’activitat ja s’està duent a terme.

Legislació aplicable a Catalunya: Codi Civil Català, no LPH

A Catalunya, les comunitats de propietaris es regeixen pel Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya (CCCat). Per tant, no s’aplica la Llei de Propietat Horitzontal (LPH) estatal, ni tan sols de forma supletòria. Aquesta diferenciació és clau per entendre el règim aplicable als habitatges d’ús turístic.

L’article 553-11 del CCCat. permet a les comunitats establir limitacions d’ús dels elements privatius mitjançant els estatuts comunitaris, incloent-hi la possibilitat de prohibir l’arrendament turístic.

Com pot una comunitat prohibir el lloguer turístic?

Perquè una comunitat de propietaris pugui limitar o prohibir el lloguer turístic, cal seguir un procediment legal concret que inclou:

1. Modificació dels estatuts

• Cal incloure una clàusula que prohibeixi expressament l’ús turístic dels elements privatius. Els propietaris que ja eren titulars d’un bé privatiu amb anterioritat a la modificació estatutària, independentment de si ja exercien o no l’activitat turística, i que van votar en contra, poden iniciar o continuar dita activitat
• Aquesta modificació s’ha de fer en Junta de Propietaris convocada amb aquest punt en l’ordre del dia.
• És obligatori elevar l’acord a escriptura pública i inscriure’l al Registre de la Propietat perquè tingui efectes davant de tercers.

2. Majoria qualificada

Segons l’article 553-26.2 CCCat., cal el vot favorable de les 4/5 parts dels propietaris que, a més, representin les 4/5 parts de les quotes de participació.

3. Notificació als propietaris absents

L’acord s’ha de notificar als absents de manera fefaent. Si no manifesten oposició en el termini de 30 dies, es considera que l’accepten.

Té efectes retroactius la prohibició?

No. La limitació no s’aplica amb caràcter retroactiu. Això significa que:

• Els propietaris que ja eren titulars d’un bé privatiu amb anterioritat a la modificació estatutària, independentment de si ja exercien o no l’activitat turística, i que van votar en contra, poden iniciar o continuar amb l’activitat esmentada.
• Els nous propietaris que adquireixin el bé després de la inscripció al Registre sí que estaran vinculats per la prohibició.

El Tribunal Superior de Justícia de Catalunya ha deixat clar (STSJ 4/2019 i altres) que els antics propietaris mantenen el seu dret mentre siguin titulars, però els nous no podran iniciar activitats turístiques si els estatuts ja les prohibeixen.

I si no hi ha prohibició estatutària?

En absència de clàusula específica als estatuts, la comunitat no pot oposar-se a l’ús turístic, excepte si es demostra que els usuaris o l’activitat generen molèsties, insalubritat o perill per a l’edifici o la convivència.

L’article 553-40 del CCCat. permet actuar si:

• S’hi duen a terme activitats que afecten la convivència normal, generen sorolls, brutícia o comportaments incívics.
• Es pot demostrar fefaentment que aquestes activitats causen prejudicis reals a la comunitat.

Com actuar?

1. La presidència de la comunitat pot requerir el propietari perquè cessi l’activitat molesta.
2. Si persisteix, la Junta pot autoritzar accions judicials.
3. Es poden sol·licitar mesures cautelars, el cessament de l’activitat i fins i tot la privació de l’ús de l’immoble fins a 2 anys.

Ara bé, cal acreditar les molèsties amb proves: denúncies, actes, gravacions, informes, etc. El simple fet que hi hagi un pis turístic no és motiu suficient per considerar vulnerada la convivència.

Què hauria de fer una comunitat per evitar conflictes?

• Revisar els estatuts i, si no es regula l’ús turístic, valorar una modificació formal.
• Complir rigorosament els requisits de majoria i procediment legal.
• Documentar qualsevol conflicte amb proves sòlides per poder actuar legalment.

Sí, una comunitat de propietaris a Catalunya pot prohibir els pisos turístics, però només mitjançant una modificació estatutària aprovada amb les majories legals i inscrita al Registre. No n’hi ha prou amb un acord informal.

I si no hi ha prohibició estatutària, només es pot actuar si es demostren molèsties greus o activitats nocives. La jurisprudència és clara: no tot ús turístic és incívic, però pot arribar a ser-ho si es dona un ús antisocial o molest.

Aquest article té caràcter informatiu i no constitueix assessorament legal. Per a consultes específiques, contacta amb un advocat especialitzat en propietat horitzontal i normativa catalana.

Tens dubtes sobre com regular els pisos turístics a la teva comunitat?
A Fernández Advocats t’assessorem amb rigor i experiència. Escriu-nos a info@fernandezadvocats.es i rebràs orientació legal personalitzada.