DESCARREGAR ARTICLE COMPLET EN PDF
En l’àmbit de l’urbanisme a Catalunya, un dels aspectes més debatuts en els projectes de reparcel·lació és la vigència de les valoracions incloses en aquests instruments. Tenen una caducitat? Què passa si han transcorregut més de sis mesos des de la seva elaboració? Què diu la normativa urbanística catalana al respecte?
Aquest article analitza aquestes qüestions d’acord amb el Reglament d’Urbanisme de Catalunya i amb la jurisprudència més rellevant.
Quina és la data de referència de les valoracions en un projecte de reparcel·lació?
Segons l’article 131.1 del Reglament d’Urbanisme de Catalunya (Decret Legislatiu 305/2006, de 18 de juliol), la data de referència de les valoracions ha de ser la de l’aprovació inicial del projecte. Això vol dir que el valor dels béns i drets inclosos s’ha de correspondre amb el que tenien en aquella data.
Ara bé, si entre l’aprovació inicial i la definitiva han passat més de sis mesos, serà obligatori actualitzar les valoracions aplicant l’interès legal dels diners.
Existeix un termini de caducitat de les valoracions urbanístiques?
Una interpretació errònia habitual és pensar que aquestes valoracions caduquen automàticament als sis mesos, cosa que no estableix el reglament. En realitat:
-
No s’estableix un termini de caducitat, sinó una data de referència (la de l’aprovació inicial).
-
Només s’exigeix una actualització si han transcorregut més de sis mesos, però no una nova valoració completa.
-
No es requereix que les valoracions s’hagin fet dins els sis mesos anteriors a l’aprovació inicial.
Què passa si l’estudi de mercat és anterior a l’aprovació inicial per més de sis mesos?
La normativa no exigeix que l’estudi de mercat o les valoracions s’hagin realitzat en els sis mesos previs a l’aprovació inicial, sinó que reflecteixin fidelment el valor dels béns en aquell moment. És a dir, l’important és la correspondència amb la realitat, no la data concreta de l’informe.
Diferències amb altres normatives: l’Ordre ECO/805/2003
La confusió sobre la suposada caducitat de les valoracions prové, sovint, d’una interpretació incorrecta de l’article 62 de l’Ordre ECO/805/2003, aplicable a valoracions per a finalitats financeres. Aquesta norma no s’aplica als projectes de reparcel·lació, que es regeixen per:
-
El Text Refós de la Llei del Sòl (RD Legislatiu 7/2015).
-
El Reglament de valoracions (RD 1492/2011).
Cap d’aquestes normatives no estableix un termini de vigència concret per als estudis de valoració urbanística.
Quin paper té l’Administració en la validació de les valoracions?
És l’Administració actuant, mitjançant l’acord d’aprovació inicial, qui finalment valida els valors del projecte. Així doncs:
-
Si han passat més de sis mesos des de l’elaboració de l’estudi, però els valors continuen sent actuals, el projecte pot aprovar-se. sense problemes.
-
Si es detecta que els valors estan desfasats, l’Administració pot hauria d’exigir una actualització abans d’aprovar el projecte.
La importància de motivar l’equivalència de valors
Quan hi ha un llarg període de temps entre la data de la valoració i l’aprovació inicial, és recomanable que la resolució administrativa inclogui una motivació addicional que justifiqui l’equivalència dels valors. Això aporta:
Justificar de forma expressa que s’ha valorat aquest fet i que els valors segueixen sent vigents i reflecteixen fidelment la realitat.
Idealment, aportar informes tècnics que recolzin l’equivalència de valors o incloure aquesta motivació a l’acord.
Jurisprudència rellevant sobre valoracions en projectes de reparcel·lació
Sentència TSJC núm. 689/2015
Aquesta resolució deixa clar que l’antiguitat de les valoracions no invalida automàticament el projecte. Correspon a qui al·lega la seva desactualització aportar proves concretes que així ho acreditin.
Sentència TSJC núm. 323/2011
Analitza un cas amb dues aprovacions inicials molt separades en el temps. Es prioritzen els valors de la segona aprovació perquè, segons la prova pericial, els primers estaven desactualitzats.
Sentència TSJC núm. 393/2009
Destaca que, en casos excepcionals de demora ostensible en la tramitació, pot ser necessari fixar una nova data de referència diferent de la de l’aprovació inicial, prioritzant la justícia material.
Caduquen les valoracions del projecte de reparcel·lació?
No, les valoracions no caduquen automàticament als sis mesos. El rellevant és que reflecteixin fidelment el valor dels béns en el moment de l’aprovació inicial. L’actualització només és exigible si han passat més de sis mesos, i ha de fer-se aplicant l’interès legal dels diners, no refent l’estudi complet.
En tot cas, una motivació adequada per part de l’Administració pot evitar conflictes i reforçar la validesa del projecte davant possibles impugnacions.
Assessorament legal especialitzat
Aquest article té caràcter divulgatiu. Per resoldre situacions concretes en matèria d’urbanisme, reparcel·lació i valoracions, contacta amb el nostre equip especialitzat en Dret Urbanístic a Catalunya.
📩 Escriu-nos a: info@fernandezadvocats.es