DESCARREGAR ARTICLE COMPLET EN PDF
Les reclamacions per danys derivats de filtracions d’aigua provinents d’immobles adjacents o superiors són un problema recurrent. L’acció legal que es pot interposar es basa en la responsabilitat extracontractual establerta a l’article 1902 del Codi Civil, que estipula: “El que per acció o omissió causa dany a un altre intervenint culpa o negligència està obligat a reparar el dany causat”. Perquè aquesta acció prosperi, han de concórrer tres elements fonamentals: l’existència del dany, la culpa o negligència i la relació de causalitat entre ambdós.
Tanmateix, quan el propietari no és l’ocupant de l’immoble causant del dany, sorgeix el dubte sobre si aquest ha de respondre legalment pels desperfectes ocasionats. Quan és responsable el propietari i quan queda exempt de responsabilitat?
1. Aplicació de l’art. 1910 del Codi Civil per interpretació extensiva
L’article 1910 del Codi Civil estableix que: “El cap de família que habita una casa o part d’ella és responsable dels danys causats per les coses que es llencin o caiguin des de la mateixa”. La jurisprudència ha interpretat aquest article de manera extensiva, permetent la inclusió de filtracions d’aigua dins d’aquest precepte.
La STS, Sala 1ª, núm. 204/2021, de 15 d’abril, clarifica aquesta interpretació en sostenir que:
“S’ha atribuït un significat ampli a la paraula ‘coses’ emprada a l’art. 1910 CC, cosa que permet incloure qualsevol objecte físic que procedeixi d’una edificació i causi dany. Els verbs ‘llançar’ i ‘caure’ també han estat interpretats de forma extensiva, incloent danys provocats per filtracions d’aigua provinents d’un immoble contigu.”
Altres sentències rellevants en aquesta matèria inclouen:
- STS de 12 d’abril de 1984
- STS de 16 d’octubre de 1989
- STS de 26 de juny de 1993
A partir d’aquestes resolucions, es conclou que l’art. 1910 CC estableix una responsabilitat directa de l’ocupant de l’immoble, sense imputació automàtica al propietari.
2. Qui és el subjecte responsable?
2.1. Causes que eximeixen de responsabilitat el llogater
Per determinar si el propietari d’un immoble llogat és responsable pels danys ocasionats per filtracions, cal analitzar-ne les causes:
- Si la causa del dany prové d’una deficiència estructural o d’una instal·lació defectuosa, per regla general la responsabilitat recaurà en el propietari.
- Si el dany prové d’un mal ús o negligència del llogater, la responsabilitat correspon al llogater.
La jurisprudència ha delimitat aquesta qüestió:
- SAP Barcelona, Sec. 1ª, núm. 210/2016, de 23 de maig
- STS, Sala Civil, núm. 1243/2007, de 4 de desembre
Aquestes sentències estableixen que la responsabilitat és exigible a la persona que habita la finca, independentment de la seva condició legal (llogater o posseïdor de fet).
A més, segons l’article 21.3 de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), l’inquilí té l’obligació de posar en coneixement de l’arrendador la necessitat de les reparacions a efectes de conservar l’habitatge en condicions òptimes d’habitabilitat. Si l’inquilí omet aquest deure, la responsabilitat no es pot imputar al propietari.
2.2. Causes que eximeixen de responsabilitat el propietari d’un immoble ocupat
Quan un immoble és ocupat il·legalment, el propietari podrà quedar exempt de responsabilitat sempre que demostri:
- Que mai ha tingut la possessió efectiva de l’habitatge.
- Que la propietat es troba ocupada sense el seu consentiment.
- Que ha pres mesures legals per recuperar la possessió (denúncia, procediment de desnonament, etc.).
Aquest criteri ha estat recollit a la SAP de Màlaga, Sec. 5ª, de 29 de juny de 2023, on es va dictaminar que el propietari de l’habitatge no respon pels danys ocasionats si acredita la seva diligència en la recuperació de l’immoble.
Per contra, a la SAP de Barcelona, Sec. 17ª, de 22 de juny de 2018, es va condemnar la SAREB per no haver intentat recuperar l’habitatge ocupat, cosa que la va fer responsable dels danys ocasionats. Això confirma que el propietari només podrà eximir-se si prova que ha actuat diligentment.
Conclusió
La responsabilitat pels danys causats per filtracions des d’un immoble llogat o ocupat no sempre recau sobre el propietari. La jurisprudència estableix que:
- En cas de llogaters, la responsabilitat dependrà de si el dany es deu a deficiències estructurals (propietari) o a un mal ús del llogater.
- En cas d’ocupació, el propietari podrà eximir-se si demostra que ha intentat recuperar la possessió.
Si es troba davant d’un cas de filtracions amb danys, és recomanable comptar amb assessorament legal per determinar la viabilitat d’una reclamació o defensa adequada.
Per a més informació o assessorament, contacti amb info@fernandezadvocats.es.
El present article és de caràcter informatiu i no constitueix assessorament legal.