ALIENACIÓ FORÇÓS D’IMMOBLES PER A ÚS DIFERENT DEL D’HABITATGE: EL DRET DEL NOU PROPIETARI PER RESOLDRE EL CONTRACTE D’ARRENDAMENT PREEXISTENT
Introducció
Pel que fa als immobles adquirits mitjançant alienació forçosa derivada, per exemple, d’una adjudicació per execució hipotecària o de sentència judicial, és d’alt interès per al nou propietari conèixer els seus drets i obligacions amb relació a la situació possessòria del bé. En aquest sentit, si no es disposa de la possessió perquè la finca és objecte d’un contracte d’arrendament encara vigent, que l’adquirent hagi de subrogar-se en la posició d’arrendador i respectar la durada de l’arrendament dependrà del tipus de contracte al qual estigui afecte l’immoble.
Així les coses, en aquesta ocasió ens centrarem a esbossar en quina situació queda l’adjudicatari si es tracta d’un arrendament per a ús diferent del d’habitatge, pensant, per exemple, en arrendaments que recaiguin sobre naus industrials, locals de negoci o pisos destinats a una activitat professional.
Marc jurídic aplicable en els supòsits d’arrendament per a ús diferent del d’habitatge
Si la naturalesa jurídica del contracte d’arrendament és la d’ús diferent del d’habitatge, serà aplicable l’art. 4.3 de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans (d’ara endavant, LAU), el contingut del qual transcrivim literalment:
Sense perjudici del que disposa l’apartat 1, els arrendaments per a ús diferent del d’habitatge es regeixen per la voluntat de les parts, en defecte d’això, pel que disposa el Títol III de la present llei i, supletòriament, i per això disposa el Codi Civil.
Per tant, no resulta aplicable l’article 13 LAU que, en la seva versió vigent amb efectes a partir del 06/03/2019, gravosament per a l’adquirent d’un immoble (destinat a habitatge), disposa que l’arrendatari tindrà dret, en tot cas, a continuar en l’arrendament fins al compliment del termini legalment establert ex art. 9 LAU, això és, fins que es compleixin 5 o 7 anys del contracte si l’arrendador és persona física o jurídica, respectivament.
Aleshores, recorrent al citat Títol III de la LAU, trobem que l’art. 29, titulat “enajenació de la finca arrendada”, disposa que “l’adquirent de la finca arrendada quedarà subrogat en els drets i obligacions de l’arrendador, llevat que concorrin en l’adquirent els requisits de l’article 34 de la Llei Hipotecària”. No obstant això, aquest precepte no fa cap distinció entre alienació voluntària i forçosa, tal com fa el precedent Títol II sobre arrendaments d’habitatge (arts. 13 i 14 LAU); sent que, com es veurà a continuació, aquest detall no és irrellevant i ha tingut un tractament jurisprudencial específic.
La facultat de resoldre el contracte d’arrendament per a ús diferent al d’habitatge en els casos d’alienació forçosa
En aquest punt, resulta rellevant citar la STS, Sala 1a, núm. 783/2021, de 15 de novembre, la qual resol que l’adjudicatari de la finca pot optar entre subrogar-se en la posició de l’arrendador primitiu o bé resoldre el contracte d’arrendament. Així s’indica en el FJ TERCER:
D’altra banda, la redacció del Codi (art. 1571 CC) atribueix a l’adquirent la facultat de decidir o optar entre la subsistència del contracte (amb la novació subjectiva que suposa la seva subrogació com a arrendador), o la seva extinció (“té dret que finalitzi l’arrendament”). En aquest segon cas, això comportaria l’extinció del contracte d’arrendament per pèrdua de la cosa arrendada per part de l’arrendador executat. Dit d’una altra manera, els arrendaments d’immobles per a ús diferent del d’habitatge no inscrits, o els inscrits amb posterioritat a la hipoteca executada, no tenen eficàcia davant l’adjudicatari, de manera que la transmissió de la finca provoca en aquest cas l’extinció de l’arrendament a instància d’aquest.
Vist l’anterior, cal indicar que, en la meritada sentència, el nostre Alt Tribunal fa una anàlisi de l’evolució normativa en matèria d’arrendaments i estableix la distinció entre els règims dels arrendaments d’habitatge i per a ús diferent d’habitatge, per la qual cosa la seva lectura completa és molt recomanable i didàctica.
Amb relació als arrendaments per a ús diferent d’habitatge, quan es tracti d’una alienació forçosa, el Tribunal Suprem assenyala amb claredat que no resulta d’aplicació l’art. 29 LAU —ja que aquest precepte no inclou els supòsits d’alienació voluntària—, i caldrà recórrer a la legislació civil comuna, ex arts. 1549 i 1571 CC.
Així, l’art. 1571 CC, en el seu primer apartat, disposa que “el comprador d’una finca arrendada té dret que finalitzi l’arrendament vigent en verificar-se la venda, llevat de pacte en contra i el que disposa la Llei Hipotecària”. Aquesta última referència s’emmarca en la previsió més àmplia de l’art. 1549 CC, que disposa que “amb relació a tercers, no tindran efecte els arrendaments de béns immobles que no es trobin degudament inscrits al Registre de la Propietat”.
Tal com es va declarar en la STS, Sala 1a, núm. 729/1998, de 21 de juliol, en fer l’exegesi de l’art. 1549 CC, s’assegura que “la llei general no ha procurat una protecció singular a l’arrendatari, per la qual cosa, en desaparèixer el dret de l’arrendador, la locació s’extingeix i el nou titular no queda obligat a respectar-lo, tal com succeeix en el supòsit de transmissió contemplat en l’article 1571 del Codi Civil”. D’aquesta manera, la conseqüència pràctica a la qual ens condueixen aquests preceptes de la legislació civil és la següent: la subsistència del contracte d’arrendament, sense perjudici del dret de l’arrendador a exigir-ne la finalització.
Aquesta clara interpretació que ha ofert la Sala Civil del Tribunal Suprem ha estat seguida per la jurisprudència menor, que, lògicament, s’ha anat pronunciant d’acord amb els postulats que acabem de ressenyar. Entre moltes altres, trobem la SAP de Balears, Sec. 3a, núm. 146/2022, de 4 d’abril o la SAP de Còrdova, Sec. núm. 1, núm. 647/2022, de 4 de juliol.
Conclusió
El nou adquirent no té l’obligació legal de subrogar-se en el contracte d’arrendament per a ús diferent del d’habitatge, estant plenament facultat per instar la resolució del contracte d’arrendament en virtut dels arts. 1549 i 1571 CC i la seva interpretació realitzada pel nostre Alt Tribunal, sempre que l’arrendament no estigui inscrit al Registre de la Propietat o la seva inscripció sigui posterior a la inscripció de la constitució de la hipoteca executada.
El present article és merament divulgatiu i no suposa assessorament ni compromís d’actualització. Per a més informació o assessorament, contacteu amb info@ferandezadvocats.es