DESCARREGAR ARTICLE COMPLET EN PDF.
Introducció
És habitual que en immobles en proindivís només un dels copropietaris es beneficiï de la finca, residint-hi o beneficiant-se’n de la seva possessió de forma exclusiva, mentre la resta de copropietaris resten sense la possessió i sense poder explotar la seva propietat per obtenir uns rendiments econòmics.
En aquest sentit, l’ús de la finca per part d’un dels cotitulars no ha d’impedir a la resta d’utilitzar-la, ja que tot copropietari té dret a servir-se de l’immoble com a cosa comuna.
Davant aquesta casuística, veurem com la jurisprudència admet la procedència de demandar judicialment qui faci un ús exclusiu i excloent de la finca, perquè la resta de copropietaris puguin percebre la corresponent indemnització en concepte de danys i perjudicis.
Viabilitat de l’acció i marc legal
La utilització de la finca per un sol dels partícips en la comunitat de béns, excloent el gaudi o ús dels altres i sense comptar amb el seu consentiment és il·legítima, en la mesura que infringeix l’art. 394 CC.
Hi ha la possibilitat de reclamar una indemnització en concepte dels danys i perjudicis econòmics que ens causa com a copropietaris, en detentar l’ocupant un ús exclusiu i excloent de la finca que ens impedeix explotar l’immoble, no tenint la possibilitat, per exemple, d’arrendar l’esmentat immoble a tercers amb l’obtenció per això de la part de la renda que correspongui.
En conseqüència, davant aquesta casuística estem habilitats a interposar una acció de reclamació de danys i perjudicis atenent a la renda mitjana de mercat que correspondria a la finca segons les seves característiques i ubicació, en proporció al percentatge de quota de la qual siguem condueños.
A nivell normatiu, veiem com el Codi Civil disposa en el seu art. 394 que “Cada partícip podrà servir-se de les coses comunes, sempre que disposi d’elles conforme al seu destí i de manera que no perjudiqui l’interès de la comunitat, ni impedeixi als copartícips utilitzar-les segons el seu dret”.
Per la seva banda, l’art. 1902 CC estableix: “El que per acció o omissió causa un dany a un altre, intervenint culpa o negligència, està obligat a reparar el dany causat”.
Recentment, la STS, Sala 1a, 244/2022 de 29 de març, seguint el criteri que és doctrina jurisprudencial del Tribunal Suprem, i partint de les SSTS, Sala 1a, 93/2016, de 19 de febrer i 700/2015, de 9 de desembre, disposa el següent:
“Els límits, establerts per l’article 394 CC, que l’ús per cada comuner de la cosa comuna sigui “conforme al seu destí” i que no “impedeixi als copartícips utilitzar-la segons el seu dret”, no plantegen problemes difícils d’interpretació jurídica. (…) —és sens dubte contrari a dret que un comuner utilitzi la cosa comuna d’una manera excloent: que impedeixi l’exercici per l’altre o altres partícips de la seva igual facultat d’ús solidari; que, en paraules de l’article 1695.2a CC, “impedeixi l’ús al qual tenen dret els seus companys”.
Consistentment, la jurisprudència menor ha acollit la doctrina establerta pel TS i ha resolt casos anàlegs de la manera següent:
SAP d’Oviedo, Sec. 6a, 246/2019, de 10 de juliol:
“No es tracta, per tant, d’aplicar una indemnització automàtica pel citat no ús de l’altre comuner que s’oposa a l’ús exclusiu i excloent per part de l’altre, sinó que una vegada justificat que l’ús exclusiu de l’immoble es manté malgrat la voluntat contrària de l’altre copropietari amb idèntica quota, en aquest cas la demandada que va requerir a l’actor perquè li compensés aquesta ocupació exclusiva i excloent, aquesta oposició expressa a la continuïtat de l’ús sense contraprestació, ha de considerar-se que dóna dret a pretendre una indemnització pels perjudicis causats, concretats en aquest cas en la pèrdua de la possibilitat d’arrendar l’esmentat immoble a tercers amb l’obtenció per això de la part de la renda corresponent”.
“En definitiva, l’art. 394 Codi Civil no condiciona l’ús de la cosa comuna per cada condueño més que al fet que aquest ús no impedeixi als copartícips usar-la segons el seu dret, la qual cosa, en principi, suposa un ús solidari, de manera que quan, com aquí succeeix per la pròpia naturalesa de la cosa comuna, aquest no és possible, aquesta facultat que ostenta tot copropietari de servir-se de la cosa comuna conforme al seu destí, no pot utilitzar-se en perjudici de la comunitat o resta dels partícips, de manera que cal estimar que l’ús exclusiu i excloent en aquest cas, per la seva pròpia naturalesa de l’habitatge comú, té una rellevància econòmica indubtable per al copartícip exclòs del mateix en veure’s privat també de l’obtenció de fruits, de manera que una vegada aquest últim mostri la seva disconformitat amb aquest ús exclusiu incompatible amb el seu dret i que el perjudica, amb el requeriment de compensació cursat en aquest cas, cessa la presumpció de consentiment tàcit a la mateixa, sorgint el dret a la indemnització de danys i perjudicis”.
SAP de Barcelona, Sec. 4a, de 13 de maig de 2015:
En els presents autos, la finca objecte de litigi era un local en copropietat, i aquesta sentència de segona instància recull que “la jurisprudència s’inclina per considerar que l’ús exclusiu i excloent de l’immoble per un copropietari, que impedeix l’ús de la resta de copartícips, ha de compensar-se als exclosos de l’ús amb una renda o indemnització, la qual cosa està emparada per l’article 394 del Codi Civil i la interpretació que se’n fa”.
Passos a seguir previs a la judicialització
A més de complir amb el preceptiu requisit de procedibilitat que imposa la Llei Orgànica 1/2025, de 2 de gener, de mesures en matèria d’eficiència del Servei Públic de Justícia, amb els MASC, ja sigui instigant una fase de negociació o, per exemple, mitjançant una oferta vinculant confidencial, abans d’entablar la corresponent acció judicial de reclamació de danys i perjudicis, és necessari:
Comunicar de forma fefaent via burofax la nostra disconformitat amb aquest ús exclusiu i excloent de l’ocupant, que és incompatible amb el nostre dret i que ens ocasiona un perjudici, per acreditar el cessament de tot consentiment tàcit pel que fa a que faci un ús exclusiu de la finca. En definitiva, en aquesta notificació hem de reclamar que l’ús exclusiu finalitzi o se’ns compensi econòmicament per aquest ús contrari als nostres drets.
En aquest sentit, la jurisprudència conclou que l’ocupació del copropietari no comporta automàticament el pagament d’una compensació cap a l’altre copropietari que no detenta la possessió ni fa ús de la finca, essent la seva possessió legítima fins que hi hagi una oposició expressa de l’altre copartícip. En conseqüència, el còmput per als imports a reclamar tindria el seu dies a quo des de la notificació del burofax fins al cessament de la possessió exclusiva. [Vid. SSTS, Sala 1a, 4 de març de 1996; 416/1996, de 20 de maig (Rec. 3398/1992); 975/2004, de 20 d’octubre (Rec. 2712/1998) i 1234/2007, de 28 de novembre (Rec. 3613/2000)].
Sol·licitar un informe pericial emès per un arquitecte, arquitecte tècnic o per part d’un API, per quantificar la indemnització a reclamar, a efectes que determini el valor de renda de mercat aplicable a la finca, per després reclamar una indemnització corresponent a la part proporcional de la nostra propietat.
El present article és merament divulgatiu i no suposa assessorament ni compromís d’actualització.
Per a més informació o assessorament, contacti amb info@fernandezadvocats.es