Tot el que cal saber per instal·lar-les amb garanties legals
Instal·lar un sistema de videovigilància en una comunitat de propietaris és una decisió que va molt més enllà de triar el model de càmera. Comporta l’adopció de mesures jurídiques, tècniques i documentals que, si s’ometen, poden derivar en sancions econòmiques considerables. En aquest article exposarem els elements clau que qualsevol comunitat ha de conèixer abans de posar en marxa un sistema d’aquestes característiques.
Acord de la Junta de Propietaris: quina majoria cal per aprovar la instal·lació?
El punt de partida de qualsevol sistema de videovigilància és un acord vàlid de la junta de propietaris. Sense aquest acord, la instal·lació manca de cobertura jurídica.
A Catalunya, és d’aplicació l’article 553-25 del Codi Civil de Catalunya, que permet la seva aprovació per majoria simple dels assistents i les seves quotes de participació.
A la resta de l’Estat, és d’aplicació l’article 17.3 de la Llei de Propietat Horitzontal, en virtut del qual cal el vot favorable de les tres cinquenes parts (3/5) del total dels propietaris i de les quotes de participació. Els propietaris absents que no manifestin oposició en 30 dies naturals des de la notificació de l’acord es computen com a vots favorables. El Tribunal Suprem va confirmar aquest quòrum a la sentència STS 1399/2024, de 23 d’octubre de 2024.
Qui pot veure les imatges?
Un cop instal·lat el sistema, una de les consultes més freqüents és qui té dret a accedir a les gravacions. La resposta és clara: l’accés no és lliure ni general, ni tan sols per als propietaris o per al president de la comunitat.
- L’administrador de finques o el personal de l’empresa de seguretat contractada, poden visualitzar les gravacions, en tant que encarregats del tractament autoritzats per la junta.
- Les Forces i Cossos de Seguretat (Mossos d’Esquadra, Policia Nacional) o un jutge, mitjançant ofici o requeriment formal, poden accedir a les gravacions quan es produeixi un incident que hagi de ser investigat.
- Un veí afectat pot sol·licitar veure les imatges en les quals ell mateix aparegui com a perjudicat, però mai obtenir-ne una còpia, i les imatges d’altres persones han de ser pixelades prèviament.
- Queda prohibit el visionat casual, per curiositat personal o per usos aliens a la seguretat.
- La comunitat no pot lliurar mai una còpia del vídeo a un particular: suposaria una cessió de dades de tercers sense base jurídica.
Per exemple, en cas que un veí hagués estat víctima d’un robatori al garatge, el protocol correcte seria: (1) interposar denúncia davant els Mossos d’Esquadra o la Policia Nacional; (2) comunicar-ho a l’administrador perquè bloquegi les imatges del període rellevant; (3) deixar que sigui la policia o el jutge qui les requereixi formalment.
On poden estar les càmeres i què poden captar?
La ubicació és un dels aspectes més conflictius i fonts habituals de sancions per part de l’Agència Espanyola de Protecció de Dades. La normativa estableix límits físics clars que delimiten les zones on la captació d’imatges és lícita.
Són zones permeses els accessos, portals, garatges, trasters i perímetres de la finca. En canvi, pel que fa a l’enregistrament d’imatges de la via pública, només es tolerarà captar una franja mínima i frontal de l’accés si és tècnicament inevitable per garantir la seguretat del punt d’entrada.
En contraposició, queda completament prohibit l’enregistrament d’imatges de l’interior d’habitatges i propietats adjacents, així com zones d’intimitat absoluta com ara banys, vestidors o espais similars, sense excepció.
Per a càmeres amb gran angle o dispositius orientables amb zoom, és obligatori configurar màscares de privacitat: blocs de píxel aplicats per programari que oculten permanentment les finestres dels veïns, zones del carrer o qualsevol altre element que no hagi de ser gravat.
Les càmeres no poden usar-se per al control social de la comunitat, com vigilar qui utilitza la piscina fora d’horari o qui no recull els excrements del gos. La finalitat ha de ser exclusivament la seguretat de persones i béns.
Altres obligacions que la Comunitat de Propietaris ha de complir.
A banda de l’acord de junta i la ubicació correcta de les càmeres, la condició de responsable del tractament que adquireix la comunitat comporta un seguit d’obligacions documentals i operatives que no es poden descuidar.
Informació i transparència — el sistema de doble capa
Tota persona que transiti per una zona videovigilada té dret a saber que és gravada. Això s’articula a través de dues capes d’informació:
- El cartell anunciador: el distintiu groc, col·locat de forma visible a tots els accessos), que ha d’identificar el responsable, la finalitat i com exercir els drets.
- Clàusula informativa detallada: disponible a la consergeria, a l’administrador o en un taulell d’anuncis, que recull la base jurídica del tractament, el termini de conservació i la identitat dels encarregats.
Període de conservació de les imatges.
Les imatges s’han de conservar un màxim de 30 dies des de la captació i, transcorregut aquest termini, el sistema ha de procedir al borrat automàtic o la sobreescriptura.
L’única excepció es produeix quan les imatges hagin captat un incident que hagi de ser denunciat: en aquest cas s’han de bloquejar i posar-se a disposició de les autoritats competents.
Registre d’Activitats de Tractament (RAT).
La comunitat ha d’elaborar i mantenir un RAT, document intern que recull les finalitats del tractament, les categories de dades i afectats, els terminis de supressió i les mesures de seguretat adoptades. L’AEPD posa a disposició l’eina “Facilita RGPD” per facilitar-ne la generació.
Contracte d’encàrrec de tractament.
Si la gestió del sistema s’externalitza a una empresa de seguretat o es delega en l’administrador, és imprescindible formalitzar un contracte d’encàrrec de tractament per escrit (article 28 RGPD). L’absència d’aquest contracte és considerada una falta greu per les autoritats de control.
A quines multes s’arrisca una comunitat?
L’Agència Espanyola de Protecció de Dades (AEPD) aplica un règim sancionador sever, que persegueix una finalitat dissuasòria. Així doncs, les sancions per a comunitats de propietaris s’han incrementat significativament des de l’entrada en vigor del RGPD i la LOPDGDD.
A títol exemplificatiu:
– La conducta consistent en no col·locar el cartell informatiu, o el fet que aquest contingui informació incompleta podria ser considerada una infracció lleu, que comporta sancions de fins a 40.000 €.
– En cas de gravació de la via pública, no tenir contracte d’encarregat del tractament o no elaborar el Registre d’Activitats del Tractament, es podria arribar a imposar una sanció greu, amb sanció de fins a 10.000.000 €.
– Si es gravessin zones d’intimitat (banys) o es difonguessin imatges captades per les càmeres en xarxes socials, es podria arribar a imposar una sanció molt greu, amb multa de fins a 20.000.000 €.
Igual o més important és que, més enllà de les multes, la comunitat s’exposa a demandes civils per danys i perjudicis si es produeix una filtració d’imatges o una intromissió il·legítima en el dret a la intimitat. L’administrador de finques, al seu torn, podria ser objecte de responsabilitat professional si no hagués advertit la junta sobre les obligacions legals vigents.
Conclusions principals.
La instal·lació d’un sistema de videovigilància en una comunitat de propietaris és un acte jurídic complex que requereix el compliment acumulatiu d’obligacions de naturalesa civil, administrativa i relativa a la protecció de dades. La validesa de l’acord de junta —amb el quòrum de majoria simple a Catalunya (art. 553-25 CCCat) o de 3/5 parts a la resta de l’Estat (art. 17 LPH)— constitueix un requisit de legitimitat previ i insubstituïble, sense el qual qualsevol tractament posterior d’imatges mancaria de base jurídica suficient.
A l’acord civil s’hi superposen les obligacions derivades del RGPD i la LOPDGDD: adequació tècnica de les càmeres al principi de proporcionalitat, formalització del Registre d’Activitats de Tractament, implantació del sistema d’informació en doble capa, subscripció del contracte d’encàrrec de tractament amb els proveïdors externs i aplicació del termini màxim de conservació de trenta dies. L’incompliment de qualsevol d’aquests elements és susceptible de generar responsabilitat administrativa, civil i, si s’escau, professional de l’administrador de finques.
Si la vostra comunitat té previst instal·lar càmeres o reviseu la legalitat d’un sistema ja existent, el nostre despatx us pot assessorar en tots els aspectes civils i de protecció de dades per garantir el compliment íntegre de la normativa vigent.
*El presente artículo es meramente divulgativo y no supone asesoramiento ni compromiso de actualización.
Para más información o asesoramiento, contacte con info@fernandezadvocats.es.