Decrets llei 28/2026 i 29/2026: què canvia realment en el lloguer d’habitatge

DESCARREGAR ARTICLE COMPLET EN PDF.

• I. Marc normatiu i calendari d’aplicació
• II. Què continua igual
• III. Lloguer de temporada i d’habitacions (RDL 29/2026)
• IV. Despeses, garanties i formalització (RDL 29/2026)
• V. Reparacions i venda de l’habitatge llogat (RDL 29/2026)
• VI. Renda: actualització i pròrroga extraordinària (RDL 29/2026)
• VII. RDL 28/2026: la continuïtat del contracte passa a ser la regla
• VIII. Impagaments i desnonaments (RDL 29/2026)
• IX. Novetats fiscals per a propietaris i llogaters (RDL 29/2026)
• X. Les vuit claus de la modificació legislativa.

El 29 de setembre de 2026 el Govern va aprovar dos reials decrets llei sobre lloguer d’habitatge (els RDL 26/2026 i 27/2026), publicats al BOE el 30 de setembre i l’1 d’octubre. El Congrés dels Diputats no els va convalidar i van quedar derogats. El 6 d’octubre, el Govern en va aprovar dos de nous, publicats al BOE el 7 d’octubre: el Reial decret llei 29/2026 (RDL 29/2026), de mesures urgents per a la protecció de la funció social de l’habitatge i l’ampliació de l’oferta d’habitatge assequible, que és el substitut del RDL 26/2026, i el Reial decret llei 28/2026 (RDL 28/2026), de mesures urgents per reforçar l’estabilitat dels contractes de lloguer d’habitatge habitual, que substitueix el RDL 27/2026. El primer és una norma extensa, amb mesures civils, processals, fiscals i financeres; el segon es limita a reformar l’article 10 de la Llei d’arrendaments urbans (LAU), el de la durada i les pròrrogues.

En aquest article, exposarem les principals novetats de la nova regulació:

I. Marc normatiu i calendari d’aplicació

Un decret llei és una norma amb rang de llei que el Govern pot aprovar en casos d’extraordinària i urgent necessitat. En aquest cas, els dos decrets llei aprovats tenen un calendari diferent:

• RDL 29/2026. Entra en vigor el dia següent al de la seva publicació, és a dir, el 8 d’octubre de 2026, tret de les disposicions que fixin una altra data (per exemple, l’IVA, a partir de l’1 de desembre de 2026).
• RDL 28/2026. Entra en vigor el 15 de novembre de 2026. Fins aleshores continua aplicant-se el règim vigent de l’article 10 de la LAU.

Per a Catalunya, cal tenir en compte que la nova disposició addicional dotzena de la LAU, introduïda pel RDL 29/2026, aclareix que la llei s’aplica sense perjudici del dret civil català i de les competències de la Generalitat en matèria d’habitatge. En els lloguers de temporada i d’habitacions, això obliga a llegir-la conjuntament amb la normativa catalana: la Llei 11/2025, de 29 de desembre, de mesures en matèria d’habitatge i urbanisme (en vigor des de l’1 de gener de 2026), que ja regula aquests contractes a la Llei 18/2007, del dret a l’habitatge, i la Llei 11/2026, de 9 de juliol, que n’ha modificat la definició de gran tenidor.

II. Què continua igual

Abans d’entrar en les novetats, convé deixar clar què continua igual, perquè els decrets en reprodueixen el text i això pot induir a error:

• Durada mínima de cinc anys (set si l’arrendador és persona jurídica) i pròrroga obligatòria anual fins a assolir-la (art. 9.1 LAU).
• Desistiment de l’arrendatari en un lloguer d’habitatge habitual: passats sis mesos i amb trenta dies de preavís (art. 11.1 LAU). El que canvia és la incorporació d’una indemnització a favor de l’arrendatari i l’existència d’un règim propi per als contractes temporals.
• Recuperació de l’habitatge per necessitat de l’arrendador durant la durada mínima, si s’ha fet constar al contracte: persona física, per a ella o per a familiars de primer grau, o per al cònjuge en cas de sentència ferma; preavís de dos mesos i tres mesos per ocupar-lo (art. 9.3 LAU).
• Límit a l’actualització anual de la renda per l’IRAV (l’índex oficial d’actualització de lloguers) i regla que, sense pacte exprés, no hi ha actualització (art. 18.1 LAU). El RDL 29/2026 en reescriu el text, però manté aquest límit.
• Límits de renda en zones de mercat residencial tensionat (art. 17.6 i 17.7 LAU): la renda inicial no pot superar l’última dels cinc anys anteriors en el mateix habitatge, amb increments màxims del 10% en supòsits concrets (rehabilitació, eficiència energètica, accessibilitat o contractes de deu anys o més) i, si l’arrendador és gran tenidor, el límit del sistema d’índexs de preus de referència.
• Llindars estatals de gran tenidor: més de deu immobles urbans d’ús residencial o més de 1.500 m² construïts, amb possibilitat de baixar a cinc o més immobles a les zones tensionades quan ho motivi la comunitat autónoma, com és el cas de Catalunya (art. 3.k de la Llei 12/2023).
• Les dues pròrrogues extraordinàries de l’antic article 10: fins a un any per vulnerabilitat acreditada i fins a tres anys en zona tensionada.
• Reparacions ordinàries i obres urgents (art. 21.1 a 4 LAU), el termini de trenta dies del tanteig i del retracte i el dret d’adquisició preferent quan a l’edifici només hi ha un habitatge (art. 25 LAU).

III. Lloguer de temporada i d’habitacions (RDL 29/2026)

Aquest és el canvi conceptual més important del RDL 29/2026. El lloguer «de temporada» estava previst a l’article 3.2 de la LAU, com un arrendament d’ús diferent del d’habitatge, sense pròrroga obligatòria ni límits de renda. En la pràctica servia moltes vegades per cobrir necessitats d’habitatge de llarga durada. Ara la LAU el tracta com una modalitat d’habitatge amb regles pròpies. Ho concreten aquests preceptes:

• Arts. 2 i 3.2 LAU (concepte): el requisit de permanència desapareix de la definició d’habitatge. El lloguer de temporada surt de l’article 3.2 (que, a més, exclou en tot cas els que tinguin per objecte l’allotjament o l’hostalatge de persones) i es defineix l’«arrendament d’habitatge temporal»: el que cobreix la necessitat d’habitatge d’un arrendatari desplaçat temporalment del seu domicili habitual per una causa justificada i acreditable.
• Art. 7 LAU (causa de la temporalitat): el contracte ha de preveure de manera expressa la causa del desplaçament. La causa ha de ser real i acreditable, i la càrrega de la prova correspon a l’arrendador. Sense causa, el contracte es tracta com un d’habitatge habitual, amb efectes retroactius des de la seva formalització.
• Art. 9 bis i 9.4 LAU (durada): la durada ha de superar els trenta-un dies i, com a regla general, no pot passar de dotze mesos. Es pot prorrogar per acord exprés mentre persisteixi la causa. Si se superen els dotze mesos sense justificació, o se succeeixen o es novin més de dos contractes temporals entre les mateixes parts sobre el mateix habitatge, el primer es considera d’habitatge habitual amb durada mínima i pròrrogues.
• Art. 17.8 LAU (renda): En contractes temporals successius sobre el mateix habitatge, la renda dels posteriors no pot pujar, en percentatge anual, per sobre de l’IRAV.
• Art. 11.2 LAU (desistiment): L’arrendatari d’un contracte temporal pot desistir passat un mes des de la formalització, amb un preavís de deu dies.
• Art. 21 bis LAU (conservació): l’arrendador ha de conservar l’habitatge en condicions d’habitabilitat i fer les petites reparacions. Un cop rebut avís de l’arrendatari, l’arrendador ha de respondre en cinc dies hàbils i, si no ho fa, aquest pot fer les reparacions necessàries i reclamar-ne l’import o descomptar-lo de la renda del mes següent.
• Art. 5 LAU (exclosos): l’exclusió passa a cobrir també la cessió d’una part de l’habitatge, amb una durada màxima que fixen les administracions competents i que no pot superar els trenta-un dies. A més, s’exclouen les cessions d’habitacions que fan entitats del tercer sector, sense ànim de lucre, en programes d’acollida o inclusió de persones vulnerables.

Contractes anteriors. Segons la nova disposició transitòria vuitena de la LAU, els contractes de temporada o d’habitatge temporal signats abans de l’entrada en vigor continuen regint-se pel règim que els era aplicable fins al final de la durada pactada, i llavors s’extingeixen sense possibilitat de pròrroga. Si es renova o se’n signa un de nou, ja s’aplica el règim d’habitatge temporal.

• Art. 17.9 LAU (habitacions): la suma de les rendes dels contractes parcials vigents simultàniament sobre un mateix habitatge no pot excedir la renda del contracte de l’habitatge complet. En zona tensionada, aquesta renda unitària (o, si no n’hi ha, la suma de les rendes parcials) ha de respectar els límits dels apartats 6, 7 i 8 de l’article 17.

IV. Despeses, garanties i formalització (RDL 29/2026)

Aquest és un dels blocs amb més impacte pràctic, perquè afecta clàusules molt habituals als contractes:

• Art. 20.1 LAU (tributs i despeses generals): en cap cas es poden imposar a l’arrendatari els tributs associats a l’habitatge, tret que sigui ell l’obligat tributari. Es manté que les despeses generals només es poden traslladar per pacte escrit amb l’import anual.
• Art. 20.2 LAU (gestió immobiliària): les despeses de gestió immobiliària i de formalització no es poden repercutir a l’arrendatari, ni directament ni indirectament, sota cap concepte o denominació, sigui quin sigui l’arrendador. Qualsevol altre servei no essencial només va a càrrec seu si l’ha sol·licitat per escrit, informat del caràcter opcional i del cost.
• Art. 36.5 LAU (garantia addicional): es manté el límit de dues mensualitats, però es prohibeix exigir a l’arrendatari la contractació d’assegurances d’impagament o cobertures anàlogues i, en els lloguers temporals, el límit baixa a una mensualitat.
• Art. 36.7 LAU (lliurament): les parts han de signar un document de finalització amb l’estat de l’habitatge. Si no se signa, o no hi consten desperfectes, es presumeix, llevat de prova en contrari, que es va lliurar en estat adequat de conservació.
• Art. 37 LAU (contracte per escrit): es manté aquesta facultat i s’afegeix que, a instància de l’arrendatari, la formalització per escrit és obligatòria. La manca d’escrit no afecta la validesa del contracte verbal, però pot comportar responsabilitats administratives segons la legislació sectorial.
• Art. 11.3 LAU (indemnització per desistiment de l’arrenadatari): el desistiment de l’arrendatari, tant en habitatge habitual com en temporal, no genera dret a cap indemnització a favor de l’arrendador.

V. Reparacions i venda de l’habitatge llogat (RDL 29/2026)

Art. 21.5 LAU (reparacions): quan hi ha danys que afecten l’habitabilitat, la seguretat o la salubritat, l’arrendatari pot requerir per escrit la reparació adjuntant un pressupost raonable. L’arrendador té quinze dies naturals per acceptar-lo, proposar una alternativa o executar-la. Si no respon o es nega sense justificació, l’arrendatari pot fer les obres i descomptar-ne l’import de les rendes futures, amb un cost raonable i acreditat documentalment.

Pel que fa a la venda de l’habitatge llogat, el RDL 29/2026 reforma l’article 25 de la LAU. Es manté l’esquema bàsic, al qual s’hi incorporen algunes novetats:

• Art. 25.2, 25.3 i 25.5 LAU (preu imputat): si l’habitatge es ven amb altres immobles o actius, la notificació i l’escriptura han d’indicar el preu imputat a l’habitatge llogat i els criteris objectius per determinar-lo. Ometre-ho permet el retracte.
• Art. 25.7 LAU (venda conjunta): els drets no decauen per la venda conjunta si l’habitatge és jurídicament individualitzable. El preu imputable surt d’un repartiment proporcional amb criteris objectius i verificables (preferentment el valor de referència cadastral o, si no, una taxació independent), i són ineficaços davant l’arrendatari les assignacions de preu que busquin dificultar l’exercici del dret. La legislació d’habitatge podrà establir, subsidiàriament, un tanteig i retracte per a l’òrgan que designi l’Administració sobre la totalitat de l’immoble.
• Art. 25.8 LAU (renúncia): les parts no hi poden pactar la renúncia.

En la pràctica, un propietari que vulgui vendre un pis llogat, sol o dins d’un paquet, haurà de cuidar especialment la notificació al llogater: una notificació defectuosa pot deixar oberta la porta al retracte i dificultar la inscripció de la compravenda.

VI. Renda: actualització i pròrroga extraordinària (RDL 29/2026)

El decret llei afegeix, de manera temporal, dues mesures extraordinàries:

Limitació extraordinària de l’actualització (disposició final sisena). Si l’anualitat del contracte s’esdevé entre el 8 d’octubre de 2026 i el 31 de desembre de 2027, l’arrendatari pot negociar l’actualització. Si la renda ja supera el límit màxim del sistema d’índexs de preus de referència, no procedeix cap increment. En la resta de casos, l’increment és el que pactin les parts i, sense nou pacte, no pot passar del 2%.

Pròrroga extraordinària (disposició final cinquena). Als contractes d’habitatge habitual vigents el 8 d’octubre de 2026 en què la pròrroga obligatòria finalitzi abans del 31 de desembre de 2028 (o la tàcita, o la tàcita reconducció), si l’arrendatari és al corrent de pagament i ho ha estat mensualment durant els vuit mesos anteriors, se li aplica, a petició seva, una pròrroga per períodes anuals de fins a dos anys addicionals, amb els mateixos termes i condicions. L’arrendador l’ha d’acceptar, tret que s’hagin pactat altres termes, se signi un contracte nou o hagi comunicat, en els terminis de l’article 9.3 LAU, que necessita l’habitatge per a ell o per a familiars (encara que el contracte no ho preveiés, si la necessitat és real i acreditada). No s’aplica si les parts renoven o signen un contracte nou amb una renda almenys un 5% inferior.

VII. RDL 28/2026: la continuïtat del contracte passa a ser la regla

El RDL 28/2026, en vigor a partir del dia 15 de noviembre de 2026, reescriu l’article 10 de la LAU.

• Art. 10.1 LAU (pròrroga al final de la durada mínima): es prorroga per períodes successius de cinc anys (set si l’arrendador és persona jurídica), tret que una part avisi amb antelació. El preavís de l’arrendador passa de quatre a sis mesos; el de l’arrendatari continua sent de dos. La regla s’aplica al venciment del contracte i de qualsevol de les seves pròrrogues, incloses les voluntàries i les legals.
• Art. 10.1 LAU, segon paràgraf (indemnització): l’arrendador que comuniqui vàlidament que no prorroga ha d’indemnitzar l’arrendatari amb el major d’aquests dos imports: dotze mensualitats calculades segons el valor superior del rang individualitzat de l’habitatge al sistema estatal de referència de preus de lloguer, o una mensualitat, calculada amb el mateix valor, per cada any de residència a l’habitatge (amb prorrateig per mesos i dies). Si no es pot obtenir un valor individualitzat, es calcula amb la renda mensual vigent en la data de la comunicació. Es paga en el moment de lliurar l’habitatge. Si es ven l’habitatge, l’adquirent que se subroga assumeix la indemnització. Per exemple, una família que hagi viscut quinze anys a l’habitatge tindria dret, com a mínim, a quinze mensualitats, i no a dotze.
• No hi ha indemnització si l’arrendatari reuneix els requisits per obtenir una pròrroga legal d’acceptació obligatòria per a l’arrendador i no la sol·licita. Si la sol·licita i s’aplica, el dret a la indemnització queda diferit fins a la fi d’aquesta pròrroga i serà exigible llavors, si no concorre cap de les causes d’exclusió.
• Art. 10.2 LAU (causes sense indemnització): no hi ha indemnització en aquests casos, que s’han de fer constar de manera expressa, detallada i per escrit en el preavís:

(a) l’arrendador persona física necessita l’habitatge com a residència permanent per a ell, per a familiars de segon grau de consanguinitat o per adopció, o per al seu cònjuge en cas de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat (si en tres mesos no l’ocupen, salvat força major, l’arrendatari té dret a la indemnització);

(b) l’arrendatari ha estat absent de l’habitatge més de sis mesos dels dotze anteriors sense causa justificada (salut, feina, estudis o cura de familiars) i sense que hi hagin continuat vivint les persones de l’article 7.1;

(c) l’arrendatari té un altre habitatge apte al mateix municipi que pot ocupar;

(d) les parts signen un nou contracte d’habitatge habitual;

(e) l’arrendatari rebutja una oferta fefaent d’un nou contracte sobre el mateix habitatge, feta dins del termini de preavís, amb una permanència mínima de cinc anys (set si l’arrendador és persona jurídica) i una renda ajustada a les regles de l’article 17.6, encara que no sigui zona tensionada;

Art. 10.3 i 10.4 LAU (pròrrogues pactades): si, després de l’avís de no prorrogar, les parts acorden una pròrroga voluntària, no pot ser inferior als terminis de l’apartat 1, i són nul·les les estipulacions dels acords de pròrroga que empitjorin les condicions del contracte original en perjudici de l’arrendatari.

Art. 10.5 i 10.6 LAU (pròrrogues extraordinàries): el contingut bàsic es manté, però canvien tres coses: (i) s’apliquen quan acaba la pròrroga obligatòria o qualsevol de les pròrrogues de l’apartat 1, si el contracte s’ha d’extingir per un preavís vàlid; (ii) no són acumulables amb altres pròrrogues extraordinàries amb rang de llei, i la de zona tensionada s’aplica amb caràcter preferent; (iii) en acabar la pròrroga extraordinària, el contracte s’extingeix segons el preavís que la va originar originar, sense necessitat d’un de nou, i és llavors quan s’ha de pagar, si escau, la indemnització.

Règim transitori. La nova regla s’aplica als contractes d’habitatge habitual vigents, respecte dels venciments posteriors al 15 de novembre de 2026. Els avisos de no prorrogar fets vàlidament abans de la publicació del decret (7 d’octubre) mantenen la seva eficàcia i no donen lloc a indemnització, ni tan sols si després el contracte es prorroga per una pròrroga extraordinària. Si en l’entrada en vigor falten menys de sis mesos per al venciment, l’arrendador pot preavisar amb quatre mesos. Els contractes que ja són en la pròrroga tàcita anual hi continuen fins al final i, quan s’acabi, se’ls aplica el nou règim. Els que són en tàcita reconducció (la continuació tàcita del Codi civil) s’hi sotmeten a partir del primer venciment posterior al 15 de novembre, computant conjuntament el temps del contracte original i el de la reconducció.

Hi ha un matís important. L’exposició de motius del RDL 28/2026 indica que les decisions de no prorrogar que s’adoptin des de la publicació (7 d’octubre) ja queden subjectes al nou règim. Això vol dir que un avís enviat entre el 7 d’octubre i el 15 de novembre, per a un venciment posterior, podria comportar la indemnització. Convé, doncs, revisar cada cas abans d’enviar res.

Coordinació amb la pròrroga extraordinària del RDL 29/2026. Quan el RDL 28/2026 estigui en vigor, la pròrroga de la disposició final cinquena del RDL 29/2026 no s’aplicarà si procedeix la pròrroga de l’article 10.1. Si s’aplica a un contracte en què l’arrendador ja havia comunicat que no prorrogava, el contracte s’extingeix en acabar-se, tret que les parts pactin una pròrroga o signin un contracte nou, i l’extinció sense cap de les causes de l’article 10.2 dona dret a la indemnització.

VIII. Impagaments i desnonaments (RDL 29/2026)

Aquí el decret modifica la Llei d’enjudiciament civil (LEC) i crea un règim propi de suspensions.

• Art. 22.6 LEC (enervació extraordinària): quan s’acredita una situació de vulnerabilitat econòmica i l’Administració no ofereix alternativa habitacional adequada, està obligada a enervar l’acció pagant o consignant tot el que es reclama. Disposa de dos mesos improrrogables, durant els quals se suspèn el procés i, si escau, el llançament. Si paga, s’arxiva el procés i el lloguer continua vigent. Si no ho fa ni ofereix alternativa, queda subrogada automàticament en la posició deutora de l’arrendatari, sense llançament, i el contracte continua fins que expiri mentre duri la vulnerabilitat. Aquesta enervació no compta com l’ordinària i és possible encara que s’hagi fet el requeriment de pagament de l’apartat 4.
• Art. 2 (suspensió fins al 31 de desembre de 2030): si el demandant és una entitat dedicada a adquirir immobles o carteres de préstecs impagats per un preu clarament inferior al de taxació amb l’objectiu d’eludir la funció social de l’habitatge o maximitzar-ne la rendibilitat, el tribunal ha de suspendre el procés quan el demandat sigui vulnerable i no tingui alternativa. Si el demandant és una altra persona, el tribunal sol·licita un informe a l’Administració i, si no hi ha alternativa, suspèn el procés, amb compensació a càrrec de l’Administració per a persones físiques i entitats de lloguer assequible (com a màxim, la renda deixada de percebre i els subministraments impagats). La suspensió es revisa cada dotze mesos i s’aixeca, com a màxim, als tres anys. No hi ha suspensió, en canvi, si el demandant és una persona física titular de dos o menys habitatges, ni quan el tribunal aprecia que ha de prevaldre la vulnerabilitat del demandant (llevat que sigui persona jurídica o gran tenidor).

Aquestes regles també s’apliquen als procediments d’execució en curs a l’entrada en vigor, sempre que el llançament no s’hagi practicat.

El decret afegeix, a més, una limitació per a l’especulació, vigent fins al 31 de desembre de 2030 (a l’article 1). Afecta les entitats dedicades a adquirir immobles o carteres de préstecs hipotecaris impagats per un preu clarament inferior al de taxació, i les persones jurídiques que siguin grans tenidors, els seus grups o els qui actuïn per compte seu: no podran adquirir habitatges per una contraprestació inferior al 70% del valor de mercat, que ha de determinar una societat de taxació homologada pel Banc d’Espanya, independent de les parts.

Hi ha excepcions (habitatge assequible o social fins almenys el 31 de desembre de 2030, atenció sociosanitària, col·lectius vulnerables, víctimes de violència de gènere i entitats adherides a un codi de bones pràctiques aprovat pel Consell de Ministres, que encara s’ha d’aprovar) i les adquisicions derivades d’execucions judicials només queden fora si l’entitat que insta l’execució compleix aquest codi. Si, per aquestes excepcions, una d’aquestes entitats adquireix per menys del 70% un habitatge on viu una persona vulnerable sense alternativa, se’n suspèn el llançament fins al 31 de desembre de 2030.

IX. Novetats fiscals per a propietaris i llogaters (RDL 29/2026)

El títol II del decret és extens i tècnic. Ens limitem a les mesures que poden afectar un propietari o un llogater particular. Convindrà concretar-ne l’aplicació amb un assessor fiscal i esperar-ne el possible desplegament reglamentari.

IRPF, rendiments del lloguer. La reducció del rendiment net positiu del lloguer d’habitatge ja existia, amb una reducció general i percentatges més alts en supòsits determinats de la Llei 12/2023. El decret en refà l’escala amb efectes des de la seva entrada en vigor: segons la continuïtat de l’arrendatari, la renda respecte de l’índex de referència i de l’anterior contracte, la zona tensionada, l’edat de l’arrendatari, el lloguer a una administració o entitat sense ànim de lucre o la rehabilitació recent, les reduccions van del 15% al 100%. En general queden fora els grans tenidors, els rendiments no declarats i els contractes que incompleixin els límits de l’article 17.6 LAU.

IRPF, deducció per al llogater. És una deducció estatal nova: el 10% de les quantitats satisfetes pel lloguer de l’habitatge habitual, per a contribuents amb base imposable inferior a 33.007,20 euros anuals. La base màxima és d’11.630 euros i es va reduint a partir dels 23.007,20 euros. Cal, a més, no ser titular d’un altre habitatge a menys de cinquanta quilòmetres durant almenys la meitat del període impositiu.

Venda d’habitatges. Fins al 31 de desembre de 2027, el guany patrimonial per la transmissió onerosa d’un habitatge està exempt al 100% si el valor de transmissió és de fins a 200.000 euros, i parcialment entre 200.000 i 800.000 euros. El text exigeix, entre altres requisits, que l’habitatge hagi estat desocupat de manera continuada i sense causa justificada durant els dos anys anteriors, condició que convé analitzar en cada cas.

IBI. El recàrrec sobre els habitatges desocupats amb caràcter permanent (més de dos anys sense causa justificada) ja existia, però el decret llei el reformula: fins al 50% de la quota amb caràcter general i fins al 100% o més segons la durada i el nombre d’immobles del titular. Com a novetat, els ajuntaments en zona tensionada podran aplicar un recàrrec als allotjaments d’ús turístic (fins al 50%, el 100% amb dos immobles i el 150% amb quatre o més).

IVA. Des de l’1 de desembre de 2026, deixen d’estar exempts d’IVA els lloguers d’apartaments o habitatges moblats amb serveis propis de la indústria hotelera, i també els que no superin les trenta nits a favor d’un mateix arrendatari (llevat que sigui l’habitatge habitual de l’arrendador). Fins ara l’exempció només s’exceptuava quan l’arrendador prestava serveis d’hoteleria. Les obres de renovació i reparació d’habitatges destinats a lloguer d’habitatge habitual passen a poder tributar al 10%.

X. Les vuit claus de la modificació legislativa.

Lloguer de temporada. Deixa de ser un contracte d’ús diferent del d’habitatge i passa a ser l’«arrendament d’habitatge temporal», amb causa obligatòria, durada general màxima de dotze mesos i límits de renda (RDL 29/2026; arts. 2, 3.2, 7, 9 bis, 17.8 i 21 bis LAU).

Lloguer d’habitacions. Se’n reconeix expressament l’encaix a la LAU i la suma de les rendes no pot superar la del pis sencer (arts. 2 i 17.9 LAU).

Fi de la pròrroga tàcita anual. Passats cinc anys (set si l’arrendador és persona jurídica), el contracte es prorroga per períodes successius de cinc (o set) anys; el preavís de l’arrendador puja de quatre a sis mesos i, si no vol prorrogar, ha de pagar una indemnització d’almenys dotze mensualitats, tret de les causes legals que l’exclouen (RDL 28/2026; art. 10 LAU).

Despeses, garanties i honoraris. Prohibició de repercutir a l’arrendatari els tributs associats a l’habitatge i els honoraris de gestió i formalització, i prohibició d’exigir assegurances d’impagament (arts. 20 i 36.5 LAU).

Reparacions. Procediment nou perquè l’arrendatari requereixi la reparació i, si l’arrendador no respon, la faci i en descompti l’import (art. 21.5 LAU).

Venda de l’habitatge llogat. El tanteig i el retracte sobreviuen a la venda conjunta amb altres immobles i no s’hi pot renunciar (art. 25 LAU).

Pròrroga extraordinària de fins a dos anys i limitació de l’actualització de la renda fins al 31 de desembre de 2027 (RDL 29/2026; disposicions finals cinquena i sisena).

Desnonaments. Nova enervació extraordinària a càrrec de l’Administració en casos de vulnerabilitat i noves suspensions fins al 31 de desembre de 2030 (RDL 29/2026; arts. 2 i 5).

En definitiva, convé revisar els contractes vigents i planificar amb antelació els venciments, especialment els que s’acosten a la fi dels cinc o set anys. Cada situació presenta particularitats pròpies que requereixen una anàlisi individualitzada. A Fernández Advocats assessorem propietaris i arrendataris en la revisió de contractes, en la planificació dels venciments i en la resolució de conflictes arrendataris.

El present article és merament divulgatiu i no suposa assessorament ni compromís d’actualització. Per a més informació o assessorament, contacti amb info@fernandezadvocats.es