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El 29 de septiembre de 2026 el Gobierno aprobó dos reales decretos ley sobre alquiler de vivienda (los RDL 26/2026 y 27/2026), publicados en el BOE el 30 de septiembre y el 1 de octubre. El Congreso de los Diputados no los convalidó y quedaron derogados. El 6 de octubre, el Gobierno aprobó dos nuevos, publicados en el BOE el 7 de octubre: el Real decreto ley 29/2026 (RDL 29/2026), de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, que es el sustituto del RDL 26/2026, y el Real decreto ley 28/2026 (RDL 28/2026), de medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de alquiler de vivienda habitual, que sustituye al RDL 27/2026. El primero es una norma extensa, con medidas civiles, procesales, fiscales y financieras; el segundo se limita a reformar el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el de la duración y las prórrogas.
En este artículo, expondremos las principales novedades de la nueva regulación:
I. Marco normativo y calendario de aplicación
Un decreto ley es una norma con rango de ley que el Gobierno puede aprobar en casos de extraordinaria y urgente necesidad. En este caso, los dos decretos ley aprobados tienen un calendario diferente:
– RDL 29/2026. Entra en vigor el día siguiente al de su publicación, es decir, el 8 de octubre de 2026, salvo las disposiciones que fijen otra fecha (por ejemplo, el IVA, a partir del 1 de diciembre de 2026).
– RDL 28/2026. Entra en vigor el 15 de noviembre de 2026. Hasta entonces continúa aplicándose el régimen vigente del artículo 10 de la LAU.
Para Cataluña, hay que tener en cuenta que la nueva disposición adicional duodécima de la LAU, introducida por el RDL 29/2026, aclara que la ley se aplica sin perjuicio del derecho civil catalán y de las competencias de la Generalitat en materia de vivienda. En los alquileres de temporada y de habitaciones, esto obliga a leerla conjuntamente con la normativa catalana: la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo (en vigor desde el 1 de enero de 2026), que ya regula estos contratos en la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, y la Ley 11/2026, de 9 de julio, que ha modificado la definición de gran tenedor.
II. Qué continúa igual
Antes de entrar en las novedades, conviene dejar claro qué continúa igual, porque los decretos reproducen su texto y esto puede inducir a error:
– Duración mínima de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) y prórroga obligatoria anual hasta alcanzarla (art. 9.1 LAU).
– Desistimiento del arrendatario en un alquiler de vivienda habitual: transcurridos seis meses y con treinta días de preaviso (art. 11.1 LAU). Lo que cambia es la incorporación de una indemnización a favor del arrendatario y la existencia de un régimen propio para los contratos temporales.
– Recuperación de la vivienda por necesidad del arrendador durante la duración mínima, si se ha hecho constar en el contrato: persona física, para ella o para familiares de primer grado, o para el cónyuge en caso de sentencia firme; preaviso de dos meses y tres meses para ocuparla (art. 9.3 LAU).
– Límite a la actualización anual de la renta por el IRAV (el índice oficial de actualización de alquileres) y regla de que, sin pacto expreso, no hay actualización (art. 18.1 LAU). El RDL 29/2026 reescribe su texto, pero mantiene este límite.
– Límites de renta en zonas de mercado residencial tensionado (art. 17.6 y 17.7 LAU): la renta inicial no puede superar la última de los cinco años anteriores en la misma vivienda, con incrementos máximos del 10% en supuestos concretos (rehabilitación, eficiencia energética, accesibilidad o contratos de diez años o más) y, si el arrendador es gran tenedor, el límite del sistema de índices de precios de referencia.
– Umbrales estatales de gran tenedor: más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos, con posibilidad de reducir a cinco o más inmuebles en las zonas tensionadas cuando lo motive la comunidad autónoma, como es el caso de Cataluña (art. 3.k de la Ley 12/2023).
– Las dos prórrogas extraordinarias del antiguo artículo 10: hasta un año por vulnerabilidad acreditada y hasta tres años en zona tensionada.
– Reparaciones ordinarias y obras urgentes (art. 21.1 a 4 LAU), el plazo de treinta días del tanteo y del retracto y el derecho de adquisición preferente cuando en el edificio solo hay una vivienda (art. 25 LAU).
III. Alquiler de temporada y de habitaciones (RDL 29/2026)
Este es el cambio conceptual más importante del RDL 29/2026. El alquiler «de temporada» estaba previsto en el artículo 3.2 de la LAU, como un arrendamiento de uso distinto del de vivienda, sin prórroga obligatoria ni límites de renta. En la práctica servía muchas veces para cubrir necesidades de vivienda de larga duración. Ahora la LAU lo trata como una modalidad de vivienda con reglas propias. Lo concretan estos preceptos:
– Arts. 2 y 3.2 LAU (concepto): el requisito de permanencia desaparece de la definición de vivienda. El alquiler de temporada sale del artículo 3.2 (que, además, excluye en todo caso los que tengan por objeto el alojamiento o el hospedaje de personas) y se define el «arrendamiento de vivienda temporal»: el que cubre la necesidad de vivienda de un arrendatario desplazado temporalmente de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable.
– Art. 7 LAU (causa de la temporalidad): el contrato debe prever de manera expresa la causa del desplazamiento. La causa debe ser real y acreditable, y la carga de la prueba corresponde al arrendador. Sin causa, el contrato se trata como uno de vivienda habitual, con efectos retroactivos desde su formalización.
– Art. 9 bis y 9.4 LAU (duración): la duración debe superar los treinta y un días y, como regla general, no puede pasar de doce meses. Se puede prorrogar por acuerdo expreso mientras persista la causa. Si se superan los doce meses sin justificación, o se suceden o se novan más de dos contratos temporales entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el primero se considera de vivienda habitual con duración mínima y prórrogas.
– Art. 17.8 LAU (renta): en contratos temporales sucesivos sobre la misma vivienda, la renta de los posteriores no puede subir, en porcentaje anual, por encima del IRAV.
– Art. 11.2 LAU (desistimiento): el arrendatario de un contrato temporal puede desistir transcurrido un mes desde la formalización, con un preaviso de diez días.
– Art. 21 bis LAU (conservación): el arrendador debe conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad y hacer las pequeñas reparaciones. Una vez recibido el aviso del arrendatario, el arrendador debe responder en cinco días hábiles y, si no lo hace, este puede hacer las reparaciones necesarias y reclamar su importe o descontarlo de la renta del mes siguiente.
– Art. 5 LAU (excluidos): la exclusión pasa a cubrir también la cesión de una parte de la vivienda, con una duración máxima que fijan las administraciones competentes y que no puede superar los treinta y un días. Además, se excluyen las cesiones de habitaciones que realizan entidades del tercer sector, sin ánimo de lucro, en programas de acogida o inclusión de personas vulnerables.
– Art. 17.9 LAU (habitaciones): la suma de las rentas de los contratos parciales vigentes simultáneamente sobre una misma vivienda no puede exceder la renta del contrato de la vivienda completa. En zona tensionada, esta renta unitaria (o, si no existe, la suma de las rentas parciales) debe respetar los límites de los apartados 6, 7 y 8 del artículo 17.
Contratos anteriores. Según la nueva disposición transitoria octava de la LAU, los contratos de temporada o de vivienda temporal firmados antes de la entrada en vigor continúan rigiéndose por el régimen que les era aplicable hasta el final de la duración pactada, y entonces se extinguen sin posibilidad de prórroga. Si se renueva o se firma uno nuevo, ya se aplica el régimen de vivienda temporal.
IV. Gastos, garantías y formalización (RDL 29/2026)
Este es uno de los bloques con más impacto práctico, porque afecta a cláusulas muy habituales en los contratos:
– Art. 20.1 LAU (tributos y gastos generales): en ningún caso se pueden imponer al arrendatario los tributos asociados a la vivienda, salvo que sea él el obligado tributario. Se mantiene que los gastos generales solo se pueden trasladar por pacto escrito con el importe anual.
– Art. 20.2 LAU (gestión inmobiliaria): los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización no se pueden repercutir al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación, sea quien sea el arrendador. Cualquier otro servicio no esencial solo corre a su cargo si lo ha solicitado por escrito, informado del carácter opcional y del coste.
– Art. 36.5 LAU (garantía adicional): se mantiene el límite de dos mensualidades, pero se prohíbe exigir al arrendatario la contratación de seguros de impago o coberturas análogas y, en los alquileres temporales, el límite baja a una mensualidad.
– Art. 36.7 LAU (entrega): las partes deben firmar un documento de finalización con el estado de la vivienda. Si no se firma, o no constan desperfectos, se presume, salvo prueba en contrario, que se entregó en estado adecuado de conservación.
– Art. 37 LAU (contrato por escrito): se mantiene esta facultad y se añade que, a instancia del arrendatario, la formalización por escrito es obligatoria. La falta de escrito no afecta a la validez del contrato verbal, pero puede comportar responsabilidades administrativas según la legislación sectorial.
– Art. 11.3 LAU (indemnización por desistimiento del arrendatario): el desistimiento del arrendatario, tanto en vivienda habitual como en temporal, no genera derecho a ninguna indemnización a favor del arrendador.
V. Reparaciones y venta de la vivienda alquilada (RDL 29/2026)
– Art. 21.5 LAU (reparaciones): cuando hay daños que afectan a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, el arrendatario puede requerir por escrito la reparación adjuntando un presupuesto razonable. El arrendador tiene quince días naturales para aceptarlo, proponer una alternativa o ejecutarla. Si no responde o se niega sin justificación, el arrendatario puede hacer las obras y descontar su importe de las rentas futuras, con un coste razonable y acreditado documentalmente.
En cuanto a la venta de la vivienda alquilada, el RDL 29/2026 reforma el artículo 25 de la LAU. Se mantiene el esquema básico, al que se incorporan algunas novedades:
– Art. 25.2, 25.3 y 25.5 LAU (precio imputado): si la vivienda se vende con otros inmuebles o activos, la notificación y la escritura deben indicar el precio imputado a la vivienda alquilada y los criterios objetivos para determinarlo. Omitirlo permite el retracto.
– Art. 25.7 LAU (venta conjunta): los derechos no decaen por la venta conjunta si la vivienda es jurídicamente individualizable. El precio imputable resulta de un reparto proporcional con criterios objetivos y verificables (preferentemente el valor de referencia catastral o, en su defecto, una tasación independiente), y son ineficaces frente al arrendatario las asignaciones de precio que busquen dificultar el ejercicio del derecho. La legislación de vivienda podrá establecer, subsidiariamente, un tanteo y retracto para el órgano que designe la Administración sobre la totalidad del inmueble.
– Art. 25.8 LAU (renuncia): las partes no pueden pactar la renuncia.
En la práctica, un propietario que quiera vender un piso alquilado, solo o dentro de un paquete, deberá cuidar especialmente la notificación al inquilino: una notificación defectuosa puede dejar abierta la puerta al retracto y dificultar la inscripción de la compraventa.
VI. Renta: actualización y prórroga extraordinaria (RDL 29/2026)
El decreto ley añade, de manera temporal, dos medidas extraordinarias:
– Limitación extraordinaria de la actualización (disposición final sexta). Si la anualidad del contrato se produce entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, el arrendatario puede negociar la actualización. Si la renta ya supera el límite máximo del sistema de índices de precios de referencia, no procede ningún incremento. En el resto de los casos, el incremento es el que pacten las partes y, sin nuevo pacto, no puede superar el 2%.
– Prórroga extraordinaria (disposición final quinta). A los contratos de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre de 2026 en los que la prórroga obligatoria finalice antes del 31 de diciembre de 2028 (o la tácita, o la tácita reconducción), si el arrendatario está al corriente de pago y lo ha estado mensualmente durante los ocho meses anteriores, se le aplica, a petición suya, una prórroga por períodos anuales de hasta dos años adicionales, con los mismos términos y condiciones. El arrendador debe aceptarla, salvo que se hayan pactado otros términos, se firme un contrato nuevo o haya comunicado, en los plazos del artículo 9.3 LAU, que necesita la vivienda para él o para familiares (aunque el contrato no lo previera, si la necesidad es real y acreditada). No se aplica si las partes renuevan o firman un contrato nuevo con una renta al menos un 5% inferior.
VII. RDL 28/2026: la continuidad del contrato pasa a ser la regla
El RDL 28/2026, en vigor a partir del día 15 de noviembre de 2026, reescribe el artículo 10 de la LAU.
– Art. 10.1 LAU (prórroga al final de la duración mínima): se prorroga por períodos sucesivos de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), salvo que una parte avise con antelación. El preaviso del arrendador pasa de cuatro a seis meses; el del arrendatario continúa siendo de dos. La regla se aplica al vencimiento del contrato y de cualquiera de sus prórrogas, incluidas las voluntarias y las legales.
– Art. 10.1 LAU, segundo párrafo (indemnización): el arrendador que comunique válidamente que no prorroga debe indemnizar al arrendatario con el mayor de estos dos importes: doce mensualidades calculadas según el valor superior del rango individualizado de la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler, o una mensualidad, calculada con el mismo valor, por cada año de residencia en la vivienda (con prorrateo por meses y días). Si no se puede obtener un valor individualizado, se calcula con la renta mensual vigente en la fecha de la comunicación. Se paga en el momento de entregar la vivienda. Si se vende la vivienda, el adquirente que se subroga asume la indemnización. Por ejemplo, una familia que haya vivido quince años en la vivienda tendría derecho, como mínimo, a quince mensualidades, y no a doce.
No hay indemnización si el arrendatario reúne los requisitos para obtener una prórroga legal de aceptación obligatoria para el arrendador y no la solicita. Si la solicita y se aplica, el derecho a la indemnización queda diferido hasta el final de esta prórroga y será exigible entonces, si no concurre ninguna de las causas de exclusión.
– Art. 10.2 LAU (causas sin indemnización): no hay indemnización en estos casos, que deben hacerse constar de manera expresa, detallada y por escrito en el preaviso:
(a) el arrendador persona física necesita la vivienda como residencia permanente para él, para familiares de segundo grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad (si en tres meses no la ocupan, salvo fuerza mayor, el arrendatario tiene derecho a la indemnización);
(b) el arrendatario ha estado ausente de la vivienda más de seis meses de los doce anteriores sin causa justificada (salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares) y sin que hayan continuado viviendo en ella las personas del artículo 7.1;
(c) el arrendatario tiene otra vivienda apta en el mismo municipio que puede ocupar;
(d) las partes firman un nuevo contrato de vivienda habitual;
(e) el arrendatario rechaza una oferta fehaciente de un nuevo contrato sobre la misma vivienda, realizada dentro del plazo de preaviso, con una permanencia mínima de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) y una renta ajustada a las reglas del artículo 17.6, aunque no sea zona tensionada;
– Art. 10.3 y 10.4 LAU (prórrogas pactadas): si, después del aviso de no prorrogar, las partes acuerdan una prórroga voluntaria, no puede ser inferior a los plazos del apartado 1, y son nulas las estipulaciones de los acuerdos de prórroga que empeoren las condiciones del contrato original en perjuicio del arrendatario.
– Art. 10.5 y 10.6 LAU (prórrogas extraordinarias): el contenido básico se mantiene, pero cambian tres cosas: (i) se aplican cuando acaba la prórroga obligatoria o cualquiera de las prórrogas del apartado 1, si el contrato debe extinguirse por un preaviso válido; (ii) no son acumulables con otras prórrogas extraordinarias con rango de ley, y la de zona tensionada se aplica con carácter preferente; (iii) al acabar la prórroga extraordinaria, el contrato se extingue según el preaviso que la originó, sin necesidad de uno nuevo, y es entonces cuando debe pagarse, en su caso, la indemnización.
Régimen transitorio. La nueva regla se aplica a los contratos de vivienda habitual vigentes, respecto de los vencimientos posteriores al 15 de noviembre de 2026. Los avisos de no prorrogar realizados válidamente antes de la publicación del decreto (7 de octubre) mantienen su eficacia y no dan lugar a indemnización, ni siquiera si después el contrato se prorroga por una prórroga extraordinaria. Si en la entrada en vigor faltan menos de seis meses para el vencimiento, el arrendador puede preavisar con cuatro meses. Los contratos que ya están en la prórroga tácita anual continúan en ella hasta el final y, cuando acabe, se les aplica el nuevo régimen. Los que están en tácita reconducción (la continuación tácita del Código Civil) se someten a él a partir del primer vencimiento posterior al 15 de noviembre, computando conjuntamente el tiempo del contrato original y el de la reconducción.
Hay un matiz importante. La exposición de motivos del RDL 28/2026 indica que las decisiones de no prorrogar que se adopten desde la publicación (7 de octubre) ya quedan sujetas al nuevo régimen. Esto significa que un aviso enviado entre el 7 de octubre y el 15 de noviembre, para un vencimiento posterior, podría comportar la indemnización. Conviene, pues, revisar cada caso antes de enviar nada.
Coordinación con la prórroga extraordinaria del RDL 29/2026. Cuando el RDL 28/2026 esté en vigor, la prórroga de la disposición final quinta del RDL 29/2026 no se aplicará si procede la prórroga del artículo 10.1. Si se aplica a un contrato en el que el arrendador ya había comunicado que no prorrogaba, el contrato se extingue al acabar, salvo que las partes pacten una prórroga o firmen un contrato nuevo, y la extinción sin ninguna de las causas del artículo 10.2 da derecho a la indemnización.
VIII. Impagos y desahucios (RDL 29/2026)
Aquí el decreto modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y crea un régimen propio de suspensiones.
– Art. 22.6 LEC (enervación extraordinaria): cuando se acredita una situación de vulnerabilidad económica y la Administración no ofrece una alternativa habitacional adecuada, está obligada a enervar la acción pagando o consignando todo lo que se reclama. Dispone de dos meses improrrogables, durante los cuales se suspende el proceso y, en su caso, el lanzamiento. Si paga, se archiva el proceso y el alquiler continúa vigente. Si no lo hace ni ofrece una alternativa, queda subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario, sin lanzamiento, y el contrato continúa hasta que expire mientras dure la vulnerabilidad. Esta enervación no cuenta como la ordinaria y es posible aunque se haya realizado el requerimiento de pago del apartado 4.
– Art. 2 (suspensión hasta el 31 de diciembre de 2030): si el demandante es una entidad dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamos impagados por un precio claramente inferior al de tasación con el objetivo de eludir la función social de la vivienda o maximizar su rentabilidad, el tribunal debe suspender el proceso cuando el demandado sea vulnerable y no tenga alternativa. Si el demandante es otra persona, el tribunal solicita un informe a la Administración y, si no hay alternativa, suspende el proceso, con compensación a cargo de la Administración para personas físicas y entidades de alquiler asequible (como máximo, la renta dejada de percibir y los suministros impagados). La suspensión se revisa cada doce meses y se levanta, como máximo, a los tres años. No hay suspensión, en cambio, si el demandante es una persona física titular de dos o menos viviendas, ni cuando el tribunal aprecia que debe prevalecer la vulnerabilidad del demandante (salvo que sea persona jurídica o gran tenedor).
Estas reglas también se aplican a los procedimientos de ejecución en curso a la entrada en vigor, siempre que el lanzamiento no se haya practicado.
El decreto añade, además, una limitación para la especulación, vigente hasta el 31 de diciembre de 2030 (en el artículo 1). Afecta a las entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior al de tasación, y a las personas jurídicas que sean grandes tenedores, sus grupos o quienes actúen por su cuenta: no podrán adquirir viviendas por una contraprestación inferior al 70% del valor de mercado, que debe determinar una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, independiente de las partes.
Hay excepciones (vivienda asequible o social hasta al menos el 31 de diciembre de 2030, atención sociosanitaria, colectivos vulnerables, víctimas de violencia de género y entidades adheridas a un código de buenas prácticas aprobado por el Consejo de Ministros, que todavía debe aprobarse) y las adquisiciones derivadas de ejecuciones judiciales solo quedan fuera si la entidad que insta la ejecución cumple este código. Si, por estas excepciones, una de estas entidades adquiere por menos del 70% una vivienda donde vive una persona vulnerable sin alternativa, se suspende su lanzamiento hasta el 31 de diciembre de 2030.
IX. Novedades fiscales para propietarios e inquilinos (RDL 29/2026)
El título II del decreto es extenso y técnico. Nos limitamos a las medidas que pueden afectar a un propietario o a un inquilino particular. Convendrá concretar su aplicación con un asesor fiscal y esperar su posible desarrollo reglamentario.
– IRPF, rendimientos del alquiler. La reducción del rendimiento neto positivo del alquiler de vivienda ya existía, con una reducción general y porcentajes más altos en supuestos determinados de la Ley 12/2023. El decreto rehace su escala con efectos desde su entrada en vigor: según la continuidad del arrendatario, la renta respecto del índice de referencia y del contrato anterior, la zona tensionada, la edad del arrendatario, el alquiler a una administración o entidad sin ánimo de lucro o la rehabilitación reciente, las reducciones van del 15% al 100%. En general quedan fuera los grandes tenedores, los rendimientos no declarados y los contratos que incumplan los límites del artículo 17.6 LAU.
– IRPF, deducción para el inquilino. Es una deducción estatal nueva: el 10% de las cantidades satisfechas por el alquiler de la vivienda habitual, para contribuyentes con base imponible inferior a 33.007,20 euros anuales. La base máxima es de 11.630 euros y se va reduciendo a partir de los 23.007,20 euros. Es necesario, además, no ser titular de otra vivienda a menos de cincuenta kilómetros durante al menos la mitad del período impositivo.
– Venta de viviendas. Hasta el 31 de diciembre de 2027, la ganancia patrimonial por la transmisión onerosa de una vivienda está exenta al 100% si el valor de transmisión es de hasta 200.000 euros, y parcialmente entre 200.000 y 800.000 euros. El texto exige, entre otros requisitos, que la vivienda haya estado desocupada de manera continuada y sin causa justificada durante los dos años anteriores, condición que conviene analizar en cada caso.
– IBI. El recargo sobre las viviendas desocupadas con carácter permanente (más de dos años sin causa justificada) ya existía, pero el decreto ley lo reformula: hasta el 50% de la cuota con carácter general y hasta el 100% o más según la duración y el número de inmuebles del titular. Como novedad, los ayuntamientos en zona tensionada podrán aplicar un recargo a los alojamientos de uso turístico (hasta el 50%, el 100% con dos inmuebles y el 150% con cuatro o más).
– IVA. Desde el 1 de diciembre de 2026, dejan de estar exentos de IVA los alquileres de apartamentos o viviendas amuebladas con servicios propios de la industria hotelera, y también los que no superen las treinta noches a favor de un mismo arrendatario (salvo que sea la vivienda habitual del arrendador). Hasta ahora la exención solo se exceptuaba cuando el arrendador prestaba servicios de hostelería. Las obras de renovación y reparación de viviendas destinadas a alquiler de vivienda habitual pasan a poder tributar al 10%.
X. Las ocho claves de la modificación legislativa
1. Alquiler de temporada. Deja de ser un contrato de uso distinto del de vivienda y pasa a ser el «arrendamiento de vivienda temporal», con causa obligatoria, duración general máxima de doce meses y límites de renta (RDL 29/2026; arts. 2, 3.2, 7, 9 bis, 17.8 y 21 bis LAU).
2. Alquiler de habitaciones. Se reconoce expresamente su encaje en la LAU y la suma de las rentas no puede superar la del piso entero (arts. 2 y 17.9 LAU).
3. Fin de la prórroga tácita anual. Transcurridos cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorroga por períodos sucesivos de cinco (o siete) años; el preaviso del arrendador sube de cuatro a seis meses y, si no quiere prorrogar, debe pagar una indemnización de al menos doce mensualidades, salvo las causas legales que la excluyen (RDL 28/2026; art. 10 LAU).
4. Gastos, garantías y honorarios. Prohibición de repercutir al arrendatario los tributos asociados a la vivienda y los honorarios de gestión y formalización, y prohibición de exigir seguros de impago (arts. 20 y 36.5 LAU).
5. Reparaciones. Procedimiento nuevo para que el arrendatario requiera la reparación y, si el arrendador no responde, la haga y descuente su importe (art. 21.5 LAU).
6. Venta de la vivienda alquilada. El tanteo y el retracto sobreviven a la venta conjunta con otros inmuebles y no se puede renunciar a ellos (art. 25 LAU).
7. Prórroga extraordinaria de hasta dos años y limitación de la actualización de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027 (RDL 29/2026; disposiciones finales quinta y sexta).
8. Desahucios. Nueva enervación extraordinaria a cargo de la Administración en casos de vulnerabilidad y nuevas suspensiones hasta el 31 de diciembre de 2030 (RDL 29/2026; arts. 2 y 5).
En definitiva, conviene revisar los contratos vigentes y planificar con antelación los vencimientos, especialmente los que se acercan al final de los cinco o siete años. Cada situación presenta particularidades propias que requieren un análisis individualizado. En Fernández Advocats asesoramos a propietarios y arrendatarios en la revisión de contratos, en la planificación de los vencimientos y en la resolución de conflictos arrendaticios.
El presente artículo es meramente divulgativo y no supone asesoramiento ni compromiso de actualización. Para más información, contacte con info@fernandezadvocats.es
