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La reciente Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo nº 1387/2025, de 7 de octubre, ha generado un notable interés y revuelo en el sector jurídico al abordar una cuestión que parecía superada: la validez de las cláusulas de prórroga forzosa a voluntad del arrendatario en contratos de vivienda suscritos bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994. La decisión, lejos de ser unánime, abre un nuevo escenario interpretativo y obliga a los profesionales a analizar con más detalle la redacción de los contratos de alquiler.
Antecedentes del caso: más allá de un simple contrato de arrendamiento de vivienda
El caso analizado por el Supremo no era un arrendamiento estándar. Se trataba de un contrato suscrito en el año 2000 donde, mediante un anexo posterior, las partes acordaron una cláusula muy específica: una vez agotado el plazo legal de prórrogas (entonces, 5+3 años), el contrato se prorrogaría por años sucesivos con carácter indefinido, siendo esta condición obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario.
La esencia de este pacto, que ha resultado determinante en la decisión del Tribunal, era su justificación explícita en el propio contrato, donde constaba una “fuerte inversión” que el arrendatario debía asumir para convertir el inmueble en una vivienda, dado que se encontraba en condiciones precarias y debía adecuarlo.
La propiedad actual, una sociedad que se subrogó en la posición de arrendadora, demandó la extinción del contrato por expiración del plazo, argumentando que esta cláusula era nula por ser contraria al espíritu de la LAU de 1994, que precisamente nació con la voluntad de suprimir el régimen de prórroga forzosa de la legislación anterior.
El razonamiento del Pleno del Tribunal Supremo: autonomía de la voluntad con causa
Contrariamente a lo que podría esperarse, la mayoría del Pleno desestima el recurso de casación de la arrendadora y valida la cláusula, basándose en los siguientes argumentos principales:
i) Distinción entre prórroga legal y convencional: El Supremo aclara que lo que la LAU de 1994 eliminó fue el régimen legal imperativo de prórroga forzosa. Esto no impide que, en ejercicio de la autonomía de la voluntad (art. 1255 CC), las partes puedan pactar un régimen de prórroga convencional.
ii) El artículo 10 de la LAU no es un límite absoluto: La sentencia interpreta que este artículo no impone un sistema cerrado. Una vez cumplidos los plazos legales mínimos, las partes pueden acordar prórrogas que sustituyan la tácita reconducción del art. 1566 CC.
iii) La importancia de la reciprocidad del pacto: Este es el argumento clave. La cláusula no deja el cumplimiento del contrato al arbitrio del arrendatario (prohibición del art. 1256 CC), sino que responde a una causa concreta: la fuerte inversión realizada por el arrendatario, que beneficia a la propiedad.
iv) Ausencia de perjuicio para el arrendatario: El art. 6 LAU declara nulas las cláusulas perjudiciales para el arrendatario. Pero aquí la cláusula lo beneficia —estabilidad a largo plazo—, superando dicho control.
El voto particular del Magistrado García Martínez
El voto particular sostiene una posición radicalmente distinta:
a) Contravención del espíritu de la ley: La LAU 1994 buscaba restablecer la temporalidad. Permitir prórrogas indefinidas vacía ese objetivo.
b) Inaplicación del régimen imperativo: Los artículos 9 y 10 constituyen un régimen obligatorio; no pueden ser neutralizados por pacto.
c) Interpretación errónea del art. 6 LAU: No valida cualquier pacto beneficioso, solo los que la ley permite pactar.
d) Analogía incorrecta con la STS 582/2009, que se refería a usos distintos del de vivienda.
Trascendencia práctica. ¿Qué implica esta sentencia?
La sentencia no valida indiscriminadamente cualquier prórroga indefinida: solo aquellas con “causa justificada y recíproca” documentada.
Es crucial documentar expresamente en el contrato las razones excepcionales que justifican estos pactos. Si la inversión no constara por escrito, el fallo podría haber sido distinto.
Asimismo, se abre un camino sólido para la negociación contractual en casos donde el arrendatario asume costes importantes. El arrendador debe revisar contratos antiguos, pues la simple invocación del fin del plazo puede no ser suficiente si existen pactos válidos.
La existencia de un voto particular tan argumentado revela que la cuestión doctrinal no está cerrada.
En conclusión, la STS 1387/2025 marca un punto de inflexión: aunque la regla general continúa siendo la temporalidad, el Supremo admite excepciones cuando la autonomía de la voluntad se funda en un equilibrio real entre las partes.
El presente artículo es meramente divulgativo y no supone asesoramiento ni compromiso de actualización.
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