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Las reclamaciones por daños derivados de filtraciones de agua provenientes de inmuebles colindantes o superiores son un problema recurrente. La acción legal que se puede interponer se basa en la responsabilidad extracontractual establecida en el artículo 1902 del Código Civil, que estipula: «El que por acción u omisión causa daño a otro interviniendo culpa o negligencia está obligado a reparar el daño causado». Para que esta acción prospere, deben concurrir tres elementos fundamentales: la existencia del daño, la culpa o negligencia y la relación de causalidad entre ambos.
Sin embargo, cuando el propietario no es el ocupante del inmueble causante del daño, surge la duda sobre si este debe responder legalmente por los desperfectos ocasionados. ¿Cuándo es responsable el propietario y cuándo queda exento de responsabilidad?
1. Aplicación del art. 1910 del Código Civil por interpretación extensiva
El artículo 1910 del Código Civil establece que: «El cabeza de familia que habita una casa o parte de ella es responsable de los daños causados por las cosas que se arrojen o caigan de la misma». La jurisprudencia ha interpretado este artículo de manera extensiva, permitiendo la inclusión de filtraciones de agua dentro de este precepto.
La STS, Sala 1ª, núm. 204/2021, de 15 de abril, clarifica esta interpretación al sostener que:
«Se ha atribuido un significado amplio a la palabra ‘cosas’ empleada en el art. 1910 CC, lo que permite incluir cualquier objeto físico que proceda de una edificación y cause daño. Los verbos ‘arrojar’ y ‘caer’ también han sido interpretados de forma extensiva, incluyendo daños provocados por filtraciones de agua provenientes de un inmueble contiguo.»
Otras sentencias relevantes en esta materia incluyen:
- STS de 12 de abril de 1984
- STS de 16 de octubre de 1989
- STS de 26 de junio de 1993
A partir de estas resoluciones, se concluye que el art. 1910 CC establece una responsabilidad directa del ocupante del inmueble, sin imputación automática al propietario.
2. ¿Quién es el sujeto responsable?
2.1. Causas que eximen de responsabilidad al arrendador
Para determinar si el propietario de un inmueble arrendado es responsable por los daños ocasionados por filtraciones, se deben analizar las causas:
- Si la causa del daño proviene de una deficiencia estructural o de una instalación defectuosa, por regla general la responsabilidad recaerá en el propietario.
- Si el daño proviene de un mal uso o negligencia del inquilino, la responsabilidad es del arrendatario.
La jurisprudencia ha delimitado esta cuestión:
- SAP Barcelona, Sec. 1ª, núm. 210/2016, de 23 de mayo
- STS, Sala Civil, núm. 1243/2007, de 4 de diciembre
Estas sentencias establecen que la responsabilidad es exigible a la persona que habita la finca, independientemente de su condición legal (inquilino o poseedor de hecho).
Además, conforme el artículo 21.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el inquilino tiene la obligación de poner en conocimiento del arrendador la necesidad de las reparaciones a efectos de conservar la vivienda en condiciones óptimas de habitabilidad. Si el inquilino omite este deber, la responsabilidad no puede imputarse al propietario.
2.2. Causas que eximen de responsabilidad al propietario de un inmueble ocupado
Cuando un inmueble es ocupado ilegalmente, el propietario podrá quedar exento de responsabilidad siempre que demuestre:
- Que nunca ha tenido la posesión efectiva de la vivienda.
- Que la propiedad se encuentra ocupada sin su consentimiento.
- Que ha tomado medidas legales para recuperar la posesión (denuncia, procedimiento de desahucio, etc.).
Este criterio ha sido recogido en la SAP de Málaga, Sec. 5ª, de 29 de junio de 2023, donde se dictaminó que el propietario de la vivienda no responde por los daños ocasionados si acredita su diligencia en la recuperación del inmueble.
Por el contrario, en la SAP de Barcelona, Sec. 17ª, de 22 de junio de 2018, se condenó a SAREB por no haber intentado recuperar la vivienda ocupada, lo que la hizo responsable de los daños ocasionados. Esto confirma que el propietario solo podrá eximirse si prueba que ha actuado diligentemente.
Conclusión
La responsabilidad por daños causados por filtraciones desde un inmueble arrendado u ocupado no siempre recae sobre el propietario. La jurisprudencia establece que:
- En caso de inquilinos, la responsabilidad dependerá de si el daño se debe a deficiencias estructurales (propietario) o a un mal uso del inquilino.
- En caso de ocupación, el propietario podrá eximirse si demuestra que ha intentado recuperar la posesión.
Si se enfrenta a un caso de filtraciones con daños, es recomendable contar con asesoramiento legal para determinar la viabilidad de una reclamación o defensa adecuada.
Para más información o asesoramiento, contacte con info@fernandezadvocats.es.
El presente artículo es de carácter informativo y no constituye asesoramiento legal