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Introducción
Es habitual que en inmuebles en proindiviso solamente uno de los copropietarios se beneficie de la finca, al residir en ella o beneficiarse de su posesión de forma exclusiva, estando los demás copropietarios sin la posesión y sin poder explotar su propiedad para obtener unos rendimientos económicos.
En este sentido, el uso de la finca por parte de uno de los cotitulares no debe impedir al resto de usarla, pues todo copropietario tiene derecho de servirse del inmueble como cosa común.
Ante esta casuística, veremos como la jurisprudencia viene admitiendo la procedencia de demandar judicialmente a quién haga un uso exclusivo y excluyente de la finca, para que los demás copropietarios puedan percibir la correspondiente indemnización en concepto de daños y perjuicios.
Viabilidad de la acción y marco legal
La utilización de la finca por uno solo de los partícipes en la comunidad de bienes, excluyendo el goce o uso de los demás y sin contar con su consentimiento es ilegítima, en cuanto infringe el art. 394 CC.
Cabe la posibilidad de reclamar una indemnización en concepto de los daños y perjuicios económicos que nos causa como copropietarios, al detentar la ocupante un uso exclusivo y excluyente de la finca que nos impide explotar el inmueble, no teniendo la posibilidad, por ejemplo, de arrendar el citado inmueble a terceros con la obtención por ello de la parte de la renta que corresponda.
En consecuencia, ante esta casuística estamos habilitados a interponer una acción de reclamación de daños y perjuicios atendiendo a la renta media de mercado que correspondería a la finca según sus características y ubicación, en proporción al porcentaje de cuota de la que seamos condueños.
A nivel normativo, véase como el Código Civil dispone en su art. 394 que “Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”.
Por su parte, el art. 1902 CC establece: “El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”.
Recientemente, la STS, Sala 1ª, 244/2022 de 29 de marzo, siguiendo el criterio que es doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, y partiendo de las SSTS, Sala 1ª, 93/2016, de 19 de febrero y 700/2015, de 9 de diciembre, dispone lo siguiente:
“Los límites, establecidos por el artículo 394 CC, de que el uso por cada comunero de la cosa común sea «conforme a su destino» y de que no «impida a los copartícipes utilizarla según su derecho», no plantean problemas difíciles de interpretación jurídica. (…) -es sin duda contrario a derecho que un comunero utilice la cosa común de un modo excluyente: que impida el ejercicio por el otro u otro de los partícipes de su igual facultad de uso solidario; que, en palabras del artículo 1695.2ª CC, «impida el uso a que tienen derecho sus compañeros».
Consiguientemente, la jurisprudencia menor ha acogido la doctrina sentada por el TS y ha resuelto casos análogos de la siguiente forma:
SAP de Oviedo, Sec. 6ª, 246/2019, de 10 de julio:
“No se trata por ello, de aplicar una indemnización automática por el citado no uso del otro comunero que se opone al uso exclusivo y excluyente por parte del otro, sino que una vez justificado que el uso exclusivo del inmueble se mantiene pese a la voluntad contraria del otro copropietario con idéntica cuota, en este caso la demandada que requirió al actor para que le compensara de tal ocupación exclusiva y excluyente, esa oposición expresa a la continuidad del uso sin contraprestación, debe estimarse da derecho a pretender una indemnización por los perjuicios causados, concretados en este caso en la perdida de la posibilidad de arrendar el citado inmueble a terceros con la obtención por ello de la parte de la renta correspondiente”.
“En definitiva el art. 394 CCivil no condiciona el uso de la cosa común por cada condueño más que a que dicho uso no impida a los copartícipes usarla según su derecho, lo que, en principio, supone un uso solidario, de forma que cuando como aquí sucede por la propia naturaleza de la cosa común, este no es posible, esa facultad que ostenta todo copropietario de servirse de la cosa común conforme a su destino, no puede utilizarse en perjuicio de la comunidad o resto de los partícipes, de modo que ha de estimarse que el uso exclusivo y excluyente en este caso por su propia naturaleza de la vivienda común tiene una indudable relevancia económica para el coparticipe excluido del mismo al verse privado también de la obtención de frutos, de forma que una vez este último muestre su disconformidad con ese uso exclusivo incompatible con su derecho y que le perjudica, con el requerimiento de compensación cursado en este caso, cesa la presunción de consentimiento tácito a la misma, surgiendo el derecho a la indemnización de daños y perjuicios”.
SAP de Barcelona, Sec. 4ª, de 13 de mayo de 2015:
En los presentes autos, la finca objeto de litigio era un local en copropiedad, y esta sentencia de segunda instancia recoge que “la jurisprudencia se inclina por considerar que el uso exclusivo y excluyente del inmueble por un copropietario, que impide el uso de los demás copartícipes, debe compensarse a los excluidos del uso con una renta o indemnización, lo cual viene amparado por el artículo 394 del Código Civil y la interpretación que del mismo se hace”.
Pasos a seguir previo a la judicialización
A parte de cumplir con el preceptivo requisito de procedibilidad que impone la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, con los MASC, ya sea instando a una fase de negociación o, por ejemplo, mediante una oferta vinculante confidencial, previo a entablar la correspondiente acción judicial de reclamación de daños y perjuicios, es necesario:
- Comunicar de forma fehaciente vía burofax nuestra disconformidad con ese uso exclusivo y excluyente del ocupante, que es incompatible con nuestro derecho y que nos ocasiona un perjuicio, para acreditar el cese de todo consentimiento tácito con respecto a que haga un uso exclusivo de la finca. En definitiva, en esta notificación debemos reclamar que el uso exclusivo finalice o se nos compense económicamente por tal uso contrario a nuestros derechos.
En este sentido, la jurisprudencia concluye que la ocupación del copropietario no conlleva automáticamente el pago de una compensación hacia el otro copropietario que no detenta la posesión ni hace uso de la finca, siendo su posesión legítima hasta que haya una oposición expresa del otro copartícipe. En consecuencia, el cómputo para los importes a reclamar tendría su dies a quo desde la notificación del burofax hasta el cese de la posesión exclusiva. [Vid. SSTS, Sala 1ª, 4 de marzo de 1996; 416/1996, de 20 de mayo (Rec. 3398/1992); 975/2004, de 20 octubre (Rec. 2712/1998) y 1234/2007, de 28 de noviembre (Rec. 3613/2000)].
- Solicitar un informe pericial emitido por un arquitecto, arquitecto técnico o por parte de un API, para cuantificar la indemnización a reclamar, a efectos de que determine el valor de renta de mercado aplicable a la finca, para luego reclamar una indemnización correspondiente a la parte proporcional de nuestra propiedad.
*El presente artículo es meramente divulgativo y no supone asesoramiento ni compromiso de actualización. Para más información o asesoramiento, contacte con info@fernandezadvocats.es