Todo lo que debe saber para instalarlas con garantías legales
Instalar un sistema de videovigilancia en una comunidad de propietarios es una decisión que va mucho más allá de elegir el modelo de cámara. Comporta la adopción de medidas jurídicas, técnicas y documentales que, si se omiten, pueden derivar en sanciones económicas considerables. En este artículo expondremos los elementos clave que cualquier comunidad debe conocer antes de poner en marcha un sistema de estas características.
Acuerdo de la Junta de Propietarios: ¿qué mayoría se necesita para aprobar la instalación?
El punto de partida de cualquier sistema de videovigilancia es un acuerdo válido de la junta de propietarios. Sin este acuerdo, la instalación carece de cobertura jurídica.
En Cataluña, es de aplicación el artículo 553-25 del Código Civil de Cataluña, que permite su aprobación por mayoría simple de los asistentes y sus cuotas de participación.
En el resto del Estado, es de aplicación el artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, en virtud del cual se requiere el voto favorable de las tres quintas partes (3/5) del total de los propietarios y de las cuotas de participación. Los propietarios ausentes que no manifiesten oposición en 30 días naturales desde la notificación del acuerdo se computan como votos favorables. El Tribunal Supremo confirmó este quórum en la sentencia STS 1399/2024, de 23 de octubre de 2024.
¿Quién puede ver las imágenes?
Una vez instalado el sistema, una de las consultas más frecuentes es quién tiene derecho a acceder a las grabaciones. La respuesta es clara: el acceso no es libre ni general, ni siquiera para los propietarios o para el presidente de la comunidad.
- El administrador de fincas o el personal de la empresa de seguridad contratada pueden visualizar las grabaciones, en tanto que encargados del tratamiento autorizados por la junta.
- Las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad (Mossos d’Esquadra, Policía Nacional) o un juez, mediante oficio o requerimiento formal, pueden acceder a las grabaciones cuando se produzca un incidente que deba ser investigado.
- Un vecino afectado puede solicitar ver las imágenes en las que él mismo aparezca como perjudicado, pero nunca obtener una copia, y las imágenes de otras personas deben ser pixeladas previamente.
- Queda prohibido el visionado casual, por curiosidad personal o para usos ajenos a la seguridad.
- La comunidad no puede entregar nunca una copia del vídeo a un particular: supondría una cesión de datos de terceros sin base jurídica.
Por ejemplo, en caso de que un vecino hubiera sido víctima de un robo en el garaje, el protocolo correcto sería: (1) interponer denuncia ante los Mossos d’Esquadra o la Policía Nacional; (2) comunicarlo al administrador para que bloquee las imágenes del período relevante; (3) dejar que sea la policía o el juez quien las requiera formalmente.
¿Dónde pueden estar las cámaras y qué pueden captar?
La ubicación es uno de los aspectos más conflictivos y fuente habitual de sanciones por parte de la Agencia Española de Protección de Datos. La normativa establece límites físicos claros que delimitan las zonas donde la captación de imágenes es lícita.
Son zonas permitidas los accesos, portales, garajes, trasteros y perímetros de la finca. En cambio, en cuanto a la grabación de imágenes de la vía pública, solo se tolerará captar una franja mínima y frontal del acceso si es técnicamente inevitable para garantizar la seguridad del punto de entrada.
Por el contrario, queda completamente prohibida la grabación de imágenes del interior de viviendas y propiedades adyacentes, así como zonas de intimidad absoluta como baños, vestuarios o espacios similares, sin excepción.
Para cámaras con gran angular o dispositivos orientables con zoom, es obligatorio configurar máscaras de privacidad: bloques de píxel aplicados por software que ocultan permanentemente las ventanas de los vecinos, zonas de la calle o cualquier otro elemento que no deba ser grabado.
Las cámaras no pueden utilizarse para el control social de la comunidad, como vigilar quién utiliza la piscina fuera de horario o quién no recoge los excrementos del perro. La finalidad debe ser exclusivamente la seguridad de personas y bienes.
Otras obligaciones que la Comunidad de Propietarios debe cumplir
Además del acuerdo de junta y la ubicación correcta de las cámaras, la condición de responsable del tratamiento que adquiere la comunidad comporta una serie de obligaciones documentales y operativas que no pueden descuidarse.
Información y transparencia — el sistema de doble capa
Toda persona que transite por una zona videovigilada tiene derecho a saber que está siendo grabada. Esto se articula a través de dos capas de información:
- El cartel anunciador: el distintivo amarillo, colocado de forma visible en todos los accesos, que debe identificar al responsable, la finalidad y cómo ejercer los derechos.
- Cláusula informativa detallada: disponible en la conserjería, en el administrador o en un tablón de anuncios, que recoge la base jurídica del tratamiento, el plazo de conservación y la identidad de los encargados.
Período de conservación de las imágenes
Las imágenes deben conservarse un máximo de 30 días desde la captación y, transcurrido este plazo, el sistema debe proceder al borrado automático o la sobreescritura.
La única excepción se produce cuando las imágenes hayan captado un incidente que deba ser denunciado: en este caso deben bloquearse y ponerse a disposición de las autoridades competentes.
Registro de Actividades de Tratamiento (RAT)
La comunidad debe elaborar y mantener un RAT, documento interno que recoge las finalidades del tratamiento, las categorías de datos y afectados, los plazos de supresión y las medidas de seguridad adoptadas. La AEPD pone a disposición la herramienta “Facilita RGPD” para facilitar su generación.
Contrato de encargo de tratamiento
Si la gestión del sistema se externaliza a una empresa de seguridad o se delega en el administrador, es imprescindible formalizar un contrato de encargo de tratamiento por escrito (artículo 28 RGPD). La ausencia de este contrato es considerada una falta grave por las autoridades de control.
¿A qué multas se arriesga una comunidad?
La Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) aplica un régimen sancionador severo, que persigue una finalidad disuasoria. Así pues, las sanciones para comunidades de propietarios se han incrementado significativamente desde la entrada en vigor del RGPD y la LOPDGDD.
A título ejemplificativo:
- La conducta consistente en no colocar el cartel informativo, o el hecho de que este contenga información incompleta podría ser considerada una infracción leve, que comporta sanciones de hasta 40.000 €.
- En caso de grabación de la vía pública, no tener contrato de encargado del tratamiento o no elaborar el Registro de Actividades del Tratamiento, se podría llegar a imponer una sanción grave, con sanción de hasta 10.000.000 €.
- Si se grabaran zonas de intimidad (baños) o se difundieran imágenes captadas por las cámaras en redes sociales, se podría llegar a imponer una sanción muy grave, con multa de hasta 20.000.000 €.
Igual o más importante es que, más allá de las multas, la comunidad se expone a demandas civiles por daños y perjuicios si se produce una filtración de imágenes o una intromisión ilegítima en el derecho a la intimidad. El administrador de fincas, a su vez, podría ser objeto de responsabilidad profesional si no hubiera advertido a la junta sobre las obligaciones legales vigentes.
Conclusiones principales
La instalación de un sistema de videovigilancia en una comunidad de propietarios es un acto jurídico complejo que requiere el cumplimiento acumulativo de obligaciones de naturaleza civil, administrativa y relativa a la protección de datos. La validez del acuerdo de junta —con el quórum de mayoría simple en Cataluña (art. 553-25 CCCat) o de 3/5 partes en el resto del Estado (art. 17 LPH)— constituye un requisito de legitimidad previo e insustituible, sin el cual cualquier tratamiento posterior de imágenes carecería de base jurídica suficiente.
Al acuerdo civil se superponen las obligaciones derivadas del RGPD y la LOPDGDD: adecuación técnica de las cámaras al principio de proporcionalidad, formalización del Registro de Actividades de Tratamiento, implantación del sistema de información en doble capa, suscripción del contrato de encargo de tratamiento con los proveedores externos y aplicación del plazo máximo de conservación de treinta días. El incumplimiento de cualquiera de estos elementos es susceptible de generar responsabilidad administrativa, civil y, en su caso, profesional del administrador de fincas.
Si vuestra comunidad tiene previsto instalar cámaras o revisar la legalidad de un sistema ya existente, nuestro despacho puede asesoraros en todos los aspectos civiles y de protección de datos para garantizar el cumplimiento íntegro de la normativa vigente.
El presente artículo es meramente divulgativo y no supone asesoramiento ni compromiso de actualización.
Para más información, contacte con info@fernandezadvocats.es