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El pasado 29 de diciembre de 2025 se publicó en el Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya la Ley 11/2025, de medidas en materia de vivienda y urbanismo. Esta norma introduce modificaciones relevantes en la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, que afectan directamente a propietarios, arrendadores y arrendatarios, especialmente en materia de contratos de alquiler de temporada, alquiler de habitaciones y régimen de las viviendas con protección oficial. En este artículo analizaremos sus novedades más destacadas.
Nuevas reglas para el alquiler de temporada
Se incorpora una regulación específica de los arrendamientos de viviendas con carácter temporal, estableciendo criterios concretos para distinguirlos de los arrendamientos de vivienda permanente y limitando su uso indebido.
Arrendamiento de vivienda permanente versus temporal.
La norma define como arrendamiento de vivienda permanente aquel destinado a satisfacer la necesidad de vivienda, con independencia de su duración. Quedan excluidas de esta categoría las viviendas destinadas a usos recreativos, turísticos o de temporada de vacaciones. Estas finalidades deben constar expresamente en el contrato.
A los arrendamientos suscritos con carácter temporal por razones profesionales, laborales, de estudios, de atención o asistencia médica, de situaciones provisionales en espera de entrega de vivienda o de retorno a la residencia habitual, o por otros usos análogos que no sean distintos de la satisfacción de la necesidad de vivienda, se les aplican las normas de los arrendamientos de vivienda relativas a la fianza, las garantías adicionales, la determinación y actualización de la renta, la elevación de la renta por mejoras en el inmueble y la asunción de gastos generales y servicios individuales.
Acreditación de la temporalidad.
Debe dejarse constancia de la finalidad del contrato y su acreditación documental, que deberá depositarse junto con la fianza en el registro correspondiente. Se presume que el arrendamiento tiene finalidad de vivienda permanente si en el registro correspondiente no consta acreditado un uso distinto del de vivienda.
Usos recreativos, de vacaciones o de ocio.
A las viviendas que tengan una finalidad exclusivamente recreativa, de vacaciones o de ocio se les aplican las normas relativas al arrendamiento para usos distintos del de vivienda. Esta causa o finalidad debe hacerse constar en el contrato con aportación de documentación específica y debe acreditarse debidamente. También debe constar el lugar de residencia permanente de la parte arrendataria.
Prórroga y renovación de contratos temporales.
En caso de prórroga de los arrendamientos temporales por causas acreditadas, si el arrendatario no ha acreditado expresamente la causa de la temporalidad y que tiene su residencia en otro lugar, el contrato se considera sometido a la legislación en materia de arrendamientos urbanos para vivienda permanente y se aplica su régimen jurídico, incluida la duración legal mínima y el régimen de prórrogas a contar desde la fecha en que se formalizó el contrato inicial.
Si el contrato no se prorroga pero se formaliza un nuevo contrato con la misma parte arrendataria y sobre la misma vivienda, este queda sujeto a las normas del contrato de arrendamiento para vivienda permanente, salvo que la parte arrendadora acredite debidamente la prórroga de las circunstancias que causaban la necesidad temporal de vivienda.
Nuevos límites y regulación para el alquiler de habitaciones.
Se establecen nuevos límites y condiciones en relación con el alquiler de habitaciones.
Definición del arrendamiento de habitación
El arrendamiento de habitación es el contrato por el cual la parte arrendadora se obliga a atribuir a la arrendataria el uso exclusivo de una habitación y el derecho a utilizar otras estancias o espacios de uso común de la vivienda, a cambio de un precio.
El arrendamiento de habitaciones debe respetar los estándares de superficie por persona y el umbral máximo de ocupación de la vivienda fijados por la normativa sectorial en materia de vivienda y especificados en la cédula de habitabilidad.
Régimen aplicable y límite de rentas
El arrendamiento de vivienda por habitaciones o cualquier otra clase de fragmentación física o contractual no desnaturaliza el carácter de arrendamiento de vivienda ni evita la aplicación de las reglas que le son propias.
La norma establece una limitación concreta: la suma de las rentas pactadas en varios contratos de arrendamiento de vigencia simultánea de una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado no puede superar la renta máxima aplicable al arrendamiento del conjunto de la vivienda.
Viviendas de protección oficial: ampliación y nuevas reglas.
Se introducen modificaciones relevantes en el régimen de las viviendas con protección oficial, tanto en lo que respecta a su incorporación al parque protegido como a su régimen de precios y duración de la calificación.
Ampliación de supuestos de calificación.
Las viviendas con protección oficial se sujetan al régimen de precios máximos de venta y de rentas determinados de acuerdo con la normativa aplicable o los que establezcan, en su caso, los programas específicos de fomento del acceso a la vivienda y de la rehabilitación.
La norma amplía los supuestos en que una vivienda puede adquirir la calificación de protección oficial, incluyendo los casos en que así lo establezcan programas específicos de fomento del acceso a la vivienda y de la rehabilitación.
Vigencia de la calificación en zonas de mercado residencial tensionado.
En el caso de viviendas calificadas o que se califiquen con protección oficial situadas en una zona de mercado residencial tensionado, declarada de acuerdo con la normativa estatal aplicable, la calificación será vigente mientras lo sea la declaración de zona de mercado residencial tensionado.
Esta vigencia de la calificación se aplica también a las viviendas con protección oficial que estén calificadas definitivamente antes de la entrada en vigor de la Ley 11/2025 y que estén incluidas en una zona de mercado residencial tensionado.
Registro de solicitantes: caducidad y renovación.
La inscripción en el Registro de solicitantes de vivienda con protección oficial caduca en el plazo de dos años, salvo que sea renovada antes del transcurso de dicho plazo mediante la presentación de una declaración responsable sobre el cumplimiento de los requisitos exigidos.
Procedimiento de adjudicación.
Los promotores pueden optar por realizar un procedimiento de adjudicación en el que puedan presentarse las personas inscritas en el Registro de solicitantes de viviendas con protección oficial que estén interesadas en la promoción concreta. Tienen prioridad en la adjudicación de las viviendas las personas inscritas en dicho Registro con mayor antigüedad de inscripción.
El hecho de que las personas inscritas, aun cumpliendo los requisitos establecidos por el anuncio, no participen en el procedimiento es causa de baja del Registro, salvo en los casos en que se acredite que la vivienda o las condiciones de contratación no son adecuadas para la unidad de convivencia. La baja requiere la notificación previa a la persona interesada de la correspondiente propuesta de resolución administrativa y la apertura de un plazo de quince días para la presentación de alegaciones.
Viviendas adquiridas por tanteo y retracto.
Todas las viviendas adquiridas por la Administración mediante el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto que establece la normativa aplicable deben calificarse de manera permanente como viviendas con protección oficial de régimen general o figura equivalente existente, aunque superen los precios máximos establecidos para el correspondiente tipo de viviendas con protección oficial.
El precio máximo de estas viviendas en sucesivas transmisiones es el precio establecido en la escritura pública de adquisición de la vivienda, incrementado con la variación interanual del índice de precios de consumo (IPC) calculada en función de las medias anuales del conjunto del Estado, entre el año de la calificación y el año de la formalización del contrato.
Conclusión.
La Ley 11/2025 supone un cambio normativo relevante que afecta directamente a las relaciones contractuales en materia de vivienda en Cataluña. Las nuevas reglas sobre alquiler de temporada y alquiler de habitaciones establecen obligaciones específicas de acreditación y documentación, así como límites de renta en determinados supuestos. En cuanto a las viviendas con protección oficial, se amplían los supuestos de calificación y se establecen reglas especiales para zonas de mercado residencial tensionado.
Cada situación presenta particularidades propias que requieren un análisis jurídico individualizado. En Fernández Advocats contamos con una dilatada experiencia en derecho inmobiliario y en el asesoramiento a propietarios, arrendadores y arrendatarios ante las modificaciones legislativas en materia de vivienda. La adecuada planificación jurídica en este ámbito resulta esencial para prevenir contingencias futuras y garantizar la seguridad jurídica de las operaciones inmobiliarias.
El presente artículo es meramente divulgativo y no supone asesoramiento ni compromiso de actualización.
Para más información o asesoramiento, contacte con info@fernandezadvocats.es